Thêm một số bất động sản vào danh mục đầu tư của bạn

Với việc bất động sản trở thành một phần vững chắc trong ma trận phân bổ tài sản vốn cho cả các nhà đầu tư tổ chức và bán lẻ, các quỹ bất động sản đã có sự tăng trưởng ổn định trong thời gian gần đây.1Do tính chất thâm dụng vốn của đầu tư bất động sản, yêu cầu quản lý tích cực và sự gia tăng các cơ hội bất động sản toàn cầu, các tổ chức tìm kiếm quản lý tài sản hiệu quả đang dần chuyển sang các quỹ quỹ bất động sản chuyên biệt .2

Điều này cũng đúng với các nhà đầu tư bán lẻ, những người có thể hưởng lợi từ việc tiếp cận với nhiều lựa chọn quỹ tương hỗ bất động sản hơn trước đây, cho phép phân bổ và đa dạng hóa vốn hiệu quả .

Giống như bất kỳ lĩnh vực đầu tư nào khác, bất động sản đều có ưu và nhược điểm . Tuy nhiên, nó nên được xem xét cho hầu hết các danh mục đầu tư , với  quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs) và quỹ tương hỗ bất động sản được coi là phương pháp tốt nhất để thực hiện phân bổ đó.

Rào cản đầu tư bất động sản

Đầu tư bất động sản từ lâu đã bị chi phối bởi những người chơi lớn như  quỹ hưu trí , công ty bảo hiểm và các tổ chức tài chính lớn khác. Nhờ toàn cầu hóa đầu tư bất động sản và sự xuất hiện của các cơ hội nước ngoài mới cho phép mức độ đa dạng hóa cao hơn cũng như tiềm năng hoàn vốn, hiện nay có xu hướng hướng tới bất động sản có một vị trí lâu dài trong phân bổ danh mục đầu tư của tổ chức.5

Việc phân bổ vĩnh viễn vốn bất động sản đi kèm với một số rào cản đặc biệt. Đầu tiên và quan trọng nhất, nó rất thâm dụng vốn. Không giống như các cổ phiếu có thể được mua với số lượng nhỏ, các khoản đầu tư bất động sản thương mại thường yêu cầu một khoản tiền đáng kể trả trước và đầu tư trực tiếp thường dẫn đến danh mục đầu tư vón cục hoặc kém thanh khoản và rủi ro đặc trưng dựa trên vị trí hoặc loại tài sản.6

Bất động sản cũng yêu cầu quản lý và bảo trì tích cực, tốn nhiều công sức và chi phí. So với việc quản lý các khoản đầu tư truyền thống, việc quản lý phân bổ bất động sản đòi hỏi các nguồn lực và kế hoạch đáng kể.

Do những vấn đề này, các tổ chức có xu hướng hướng về các quỹ bất động sản và quỹ của các quỹ. Những lợi thế tương tự này có thể đạt được bởi các nhà đầu tư bán lẻ thông qua REITs. Mặc dù các REIT riêng lẻ thường sở hữu một số tài sản, nhưng giờ đây có thể đạt được sự đa dạng hóa thậm chí lớn hơn thông qua các quỹ hoán đổi danh mục (ETF) REIT , cũng như các quỹ tương hỗ bất động sản mà mỗi quỹ đầu tư vào một số REIT khác nhau.5

Ngày nay, ngay cả các nhà đầu tư bán lẻ cũng có thể dễ dàng thêm các khoản đầu tư bất động sản vào danh mục đầu tư của họ.5Dưới đây là một số cách để các nhà đầu tư bán lẻ tiếp cận tiềm năng hoàn vốn của bất động sản và tiếp xúc với loại tài sản này.

Đầu tư trực tiếp

Chiến lược này liên quan đến việc các nhà đầu tư trực tiếp lựa chọn các tài sản cụ thể và mua chúng dưới dạng đầu tư. Thông thường, chúng sẽ bao gồm các tài sản thu nhập tạo ra thu nhập cho thuê ngoài bất kỳ sự gia tăng nào về giá trị thị trường.

Ưu điểm lớn của chiến lược này là kiểm soát. Quyền sở hữu trực tiếp tài sản cho phép phát triển và thực hiện chiến lược, cũng như ảnh hưởng trực tiếp đến lợi nhuận. Tuy nhiên, đầu tư trực tiếp gây khó khăn cho việc tạo ra một danh mục đầu tư bất động sản đa dạng. Nó cũng liên quan đến việc trở thành chủ nhà cùng với tất cả các chi phí bổ sung, rủi ro và vấn đề đau đầu về quản lý mà nó có thể mang lại.

Đối với hầu hết các nhà đầu tư bán lẻ, việc phân bổ bất động sản không đủ lớn để cho phép mua đủ tài sản để đa dạng hóa thực sự. Nó cũng làm tăng khả năng tiếp xúc với thị trường bất động sản địa phương, cũng như rủi ro loại tài sản.

Quyền sở hữu nhà đất

Nhiều nhà đầu tư bán lẻ không xem xét phân bổ bất động sản cho danh mục đầu tư của họ không nhận ra rằng họ có thể đang đầu tư vào bất động sản bằng cách sở hữu một ngôi nhà. Họ không chỉ đã có sẵn bất động sản mà hầu hết còn đang chấp nhận rủi ro tài chính bổ sung bằng cách thế chấp nhà. Phần lớn, sự tiếp xúc này đã mang lại lợi ích, giúp nhiều người tích lũy được số vốn cần thiết để nghỉ hưu.

Quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REITs)

Cổ phiếu REIT đại diện cho cổ phần tư nhân và cổ phần đại chúng trong các công ty được cấu trúc như quỹ tín thác đầu tư vào bất động sản, thế chấp hoặc các khoản đầu tư thế chấp bất động sản khác. REITs thường sở hữu và vận hành tài sản bất động sản . Chúng có thể bao gồm các bất động sản dân cư nhiều gia đình, trung tâm mua sắm neo đậu cửa hàng tạp hóa, bất động sản bán lẻ địa phương và trung tâm dải, trung tâm thương mại, không gian văn phòng thương mại và khách sạn.3

REITs được điều hành bởi một hội đồng quản trị thay mặt cho ủy thác đưa ra các quyết định quản lý đầu tư. REITs trả ít hoặc không phải trả thuế thu nhập liên bang miễn là họ phân phối 90% thu nhập chịu thuế dưới dạng cổ tức cho các cổ đông.3Mặc dù lợi thế về thuế làm tăng dòng tiền sau thuế, việc REITs không có khả năng giữ lại tiền mặt có thể cản trở đáng kể sự tăng trưởng và đánh giá dài hạn. Ngoài lợi thế về thuế, REITs cung cấp nhiều lợi thế và bất lợi giống như cổ phần.7

Các nhà quản lý REIT cung cấp tầm nhìn chiến lược và đưa ra các quyết định liên quan đến đầu tư và tài sản, do đó giải quyết các vấn đề liên quan đến quản lý cho các nhà đầu tư. Nhược điểm lớn nhất của REITs đối với các nhà đầu tư bán lẻ là khó đầu tư với số vốn hạn chế và lượng kiến ​​thức và phân tích cụ thể về tài sản cần thiết để lựa chọn và dự báo hiệu suất của chúng.7

Các khoản đầu tư REIT có mối tương quan cao hơn nhiều với thị trường chứng khoán nói chung so với các khoản đầu tư bất động sản, điều này khiến một số người đánh giá thấp các đặc điểm đa dạng hóa của chúng. Sự biến động trong thị trường REIT cũng cao hơn so với bất động sản trực tiếp. Điều này là do ảnh hưởng của các lực lượng kinh tế vĩ mô đối với giá trị REIT và thực tế là cổ phiếu REIT liên tục được định giá, trong khi bất động sản trực tiếp bị ảnh hưởng nhiều hơn bởi thị trường bất động sản địa phương và được định giá bằng phương pháp thẩm định , có xu hướng mang lại lợi nhuận đầu tư suôn sẻ.7

quỹ tương hỗ bất động sản

Bản thân các quỹ tương hỗ bất động sản đầu tư chủ yếu vào REITs và các công ty điều hành bất động sản bằng cách sử dụng các nhà quản lý danh mục đầu tư chuyên nghiệp và nghiên cứu chuyên gia. Họ cung cấp khả năng đạt được sự tiếp xúc đa dạng với bất động sản bằng cách sử dụng một lượng vốn tương đối nhỏ. Tùy thuộc vào mục tiêu chiến lược và đa dạng hóa của họ, họ cung cấp cho các nhà đầu tư nhiều lựa chọn tài sản hơn so với việc mua cổ phiếu REIT một mình và họ cũng cung cấp sự linh hoạt để dễ dàng chuyển từ quỹ này sang quỹ khác.43

Tính linh hoạt cũng có lợi cho nhà đầu tư quỹ tương hỗ vì tương đối dễ dàng trong việc mua và xử lý tài sản trên một sàn giao dịch có hệ thống và được quản lý , trái ngược với đầu tư trực tiếp vốn khó khăn và tốn kém. Nhiều nhà đầu tư đầu cơ hơn có thể áp dụng chiến thuật để tăng tỷ trọng tài sản nhất định hoặc tiếp xúc với khu vực để tối đa hóa lợi nhuận.4

Tạo khả năng tiếp xúc với nhiều quỹ tương hỗ cũng có thể giảm chi phí giao dịch và hoa hồng so với việc mua các cổ phiếu REIT riêng lẻ. Một lợi thế đáng kể khác cho các nhà đầu tư bán lẻ là thông tin phân tích và nghiên cứu được cung cấp bởi các quỹ về tài sản đã mua, cũng như quan điểm của ban quản lý về khả năng tồn tại và hiệu suất của bất động sản, với tư cách là cả khoản đầu tư cụ thể và loại tài sản.4

Tuy nhiên, các quỹ tương hỗ có thể kém thanh khoản hơn và có phí quản lý cao hơn so với REIT hoặc REIT ETF. Mặc dù các quỹ tương hỗ bất động sản mang lại tính thanh khoản cho một loại tài sản kém thanh khoản truyền thống, những người phản đối tin rằng họ không thể so sánh với đầu tư trực tiếp vào bất động sản.

Điểm mấu chốt

Mặc dù các nhà đầu tư bán lẻ có thể và nên tính đến quyền sở hữu nhà khi thực hiện phân bổ danh mục đầu tư của họ, nhưng họ cũng có thể xem xét các khoản đầu tư bổ sung, thanh khoản hơn vào bất động sản.

Đối với những người có kỹ năng giao dịch và vốn cần thiết, đầu tư REIT cung cấp khả năng tiếp cận một số lợi ích của việc đầu tư bất động sản mà không cần sở hữu trực tiếp. Đối với những người khác đang xem xét phân bổ nhỏ hơn, hoặc đối với những người không muốn quá khó khăn với việc lựa chọn tài sản nhưng yêu cầu đa dạng hóa tối đa, quỹ tương hỗ bất động sản sẽ là một lựa chọn thích hợp.