Sở hữu nhà như một khoản đầu tư

Giống như bất kỳ khoản đầu tư nào, nó có ưu và nhược điểm

Quyền sở hữu nhà luôn là một phần của Giấc mơ Mỹ . Chính vì vậy, nhiều người coi việc sở hữu nhà là quyền, thậm chí là bắt buộc phải làm mà không cân nhắc giữa lợi ích và rủi ro.

Nếu bạn đang dự tính mua một căn nhà, bạn nên biết và xem xét những ưu và nhược điểm của khoản đầu tư mà bạn sắp thực hiện—giống như bất kỳ quyết định đầu tư nào của bạn—trước khi ký vào hợp đồng sở hữu nhà.

ĐIỀU CẦN LƯU Ý:

  • Hãy nhận biết và xem xét những lợi thế cùng với bất kỳ rủi ro tiềm ẩn nào trước khi bạn mua nhà.
  • Những lợi ích của việc đầu tư vào một ngôi nhà bao gồm sự gia tăng giá trị, vốn chủ sở hữu nhà, khấu trừ thuế và chi phí khấu trừ.
  • Rủi ro khi đầu tư vào một ngôi nhà có thể bao gồm chi phí trả trước cao, khấu hao và tính thanh khoản kém.
  • Một ngôi nhà có thể là một khoản đầu tư dài hạn tốt nhưng việc xây dựng vốn chủ sở hữu là chìa khóa.
  • Bất động sản tăng giá không chỉ vì bản thân ngôi nhà mà còn vì tài sản đất mà nó nằm trên đó.

Đầu tư dài hạn hấp dẫn

Sự tăng giá tài sản thể hiện sự gia tăng giá trị nhà theo thời gian. Giá bất động sản có tính chu kỳ và chủ nhà không nên kỳ vọng giá trị của bất động sản sẽ tăng mạnh trong thời gian ngắn. Nhưng nếu bạn ở trong căn nhà của mình đủ lâu, rất có khả năng bạn sẽ bán căn nhà của mình để kiếm lời vì sau này lên giá.

Mua nhà là một trong những khoản đầu tư dài hạn tốt nhất mà bạn có thể thực hiện. Bất chấp những đợt sụt giảm nghiêm trọng như Vụ sụp đổ nhà ở năm 2008 , bất động sản nhà ở có xu hướng tăng giá trị. Giá nhà trung bình ở Hoa Kỳ đã tăng từ $298.900 trong quý IV năm 2014 lên $346.800 trong quý IV năm 2020—tăng hơn 16% về giá trị trong sáu năm. Quay trở lại một thập kỷ trước, khi giá bán trung bình là $219.000 (Quý 4 năm 2009), với mức tăng 42,7%. Đó không phải là lợi tức đầu tư (ROI) tồi mà còn cung cấp cho bạn một nơi để sinh sống.

Xem xét giá trị tài sản

Bất động sản tăng giá chủ yếu nhờ mảnh đất mà ngôi nhà nằm trên đó, trong khi cấu trúc thực tế sẽ mất giá theo thời gian. Vì vậy, cụm từ “vị trí, vị trí, vị trí” không chỉ là một câu cửa miệng về bất động sản mà còn là một sự cân nhắc quan trọng khi mua nhà. Khu vực lân cận với những tiện ích mà nó mang lại— trường học, công viên, tình trạng đường xá, v.v.—và thành phố nơi ngôi nhà tọa lạc đều là những yếu tố góp phần vào sự đánh giá cao của bất động sản.

Hãy xem xét một ngôi nhà xuống cấp, bị bỏ bê đến mức không thể ở được. Trong trường hợp này, mảnh đất bên dưới ngôi nhà vẫn có thể đáng giá một số tiền đáng kể – hơn cả ngôi nhà. Người bán có thể cân nhắc việc bán nguyên trạng (với cấu trúc vẫn còn nguyên vẹn) hoặc chi thêm một ít để phá dỡ ngôi nhà và tự mình bán mảnh đất với giá cao hơn.

xây dựng vốn chủ sở hữu

Vốn chủ sở hữu  nhà đại diện cho sự khác biệt giữa số tiền bạn vẫn còn nợ đối với khoản thế chấp của mình và giá thị trường hoặc giá trị căn nhà của bạn. Vốn chủ sở hữu nhà và sự tăng giá có thể được xem xét cùng nhau. Như đã lưu ý ở trên, ngôi nhà của bạn có thể sẽ tăng giá trị thị trường theo thời gian. Vốn chủ sở hữu của bạn cũng tăng lên khi bạn trả hết khoản thế chấp của mình, với số tiền thanh toán của bạn sẽ ít hơn đối với tiền lãi và nhiều hơn đối với việc giảm số dư cho khoản vay của bạn.

Xây dựng vốn chủ sở hữu mất một thời gian vì cần có thời gian để giảm số dư nợ gốc do khoản vay thế chấp — tất nhiên, trừ khi bạn trả trước một khoản lớn hoặc trả trước định kỳ. Hãy nhớ rằng khoảng thời gian bạn có căn nhà của mình là một yếu tố quan trọng trong việc bạn tạo dựng được bao nhiêu vốn chủ sở hữu và sự tăng giá trị mà bạn có thể nhận ra. Bạn giữ nó càng lâu, bạn càng có được nhiều vốn chủ sở hữu.

Sự tăng giá trị và vốn chủ sở hữu

Khi bạn trả hết khoản thế chấp và giảm số tiền bạn nợ, mà không nhận ra điều đó, bạn đang tiết kiệm khi giá trị căn nhà của bạn tăng lên—giống như giá trị tài khoản tiết kiệm của bạn tăng theo lãi suất. Bạn có thể sẽ nhận lại từng đô la đã trả và hơn thế nữa khi bán, giả sử bạn ở trong ngôi nhà của mình đủ lâu. Theo thời gian, lợi nhuận trung bình 6% ( lãi suất ) trên khoản tiết kiệm của bạn sẽ nhiều hơn số tiền chi tiêu của bạn.

Một điểm cộng nữa là vốn chủ sở hữu nhà cung cấp sự linh hoạt để có được khoản vay gắn liền với số tiền vốn chủ sở hữu nhà của bạn. Nhiều nhà đầu tư theo dõi đồng thời vốn chủ sở hữu nhà và sự tăng giá nhà của họ. Nếu một nhà đầu tư tin rằng giá trị căn nhà của họ đang tăng lên rất nhiều, họ có thể hoãn khoản vay mua nhà để có cơ hội tốt hơn khi bán nhà với khoản lợi nhuận tốt hơn do tăng giá.

 

Địa điểm, Địa điểm, Địa điểm

Mặc dù việc thanh toán khoản thế chấp của bạn diễn ra như nhau bất kể bạn sống ở đâu, nhưng tốc độ tăng trưởng giá trị thị trường thay đổi theo địa điểm. Theo Chỉ số giá nhà (HPI) của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang (FHFA), giá bất động sản đã tăng trung bình 51,85% trong khoảng thời gian 5 năm kết thúc vào ngày 30 tháng 9 năm 2021 ở Hoa Kỳ nói chung. Tuy nhiên, giá ở khu vực điều tra dân số Trung Đại Tây Dương đã tăng 43,73% và giá ở khu vực điều tra dân số Thái Bình Dương tăng trung bình 55,45%.

Để xem điều này có thể ảnh hưởng như thế nào đến giá nơi bạn dự định mua, hãy xem biểu đồ FHFA đầy đủ bên dưới:

USA 18.49 4.21 51.85% 246.92%
Mountain 1 25.01% 5.83% 73.74% 411.59%
Pacific 2 20.90% 5.51% 55.45% 255.75%
South Atlantic 3 20.14% 1.02% 36.39% 177.94%
New England 4 19.39% 3.71% 50.37% 224.04%
East South Central 5 18.25% 4.81% 51.17% 217.35%
West South Central 6 17.51% 4.47% 44.96% 255.957%
Middle Atlantic 7 15.93% 2.92% 43.73% 205.10%
East North Central 8 15.37% 3.12% 47.47% 180.70%
West North Central 9 14.82% 2.83% 44.17% 231.53%

Nguồn: FHFA Chỉ số giá nhà ở Mỹ – Quý 3 năm 2021.

Loại trừ lãi vốn

Cuối cùng, bạn sẽ bán nhà của bạn. Khi bạn làm như vậy, luật pháp cho phép bạn giữ lại lợi nhuận và không phải trả thuế lãi vốn. Vâng, không nhất thiết phải là tất cả lợi nhuận. Sở Thuế vụ (IRS) cho phép một khoản lợi nhuận miễn thuế lên tới 250.000 đô la cho chủ nhà độc thân và 500.000 đô la cho các cặp vợ chồng—chỉ dành cho nơi ở chính của bạn, không dành cho ngôi nhà thứ hai hoặc tài sản nghỉ dưỡng.

Bạn cần phải đáp ứng một số yêu cầu để đủ điều kiện cho loại trừ này. Bạn phải sở hữu căn nhà ít nhất hai năm—24 tháng—trong vòng năm năm qua cho đến ngày kết thúc. Yêu cầu về nơi cư trú quy định rằng bạn phải sống trong ngôi nhà ít nhất hai năm trong khoảng thời gian 5 năm trước khi bán.

Yêu cầu cuối cùng, yêu cầu xem xét lại, nêu rõ rằng bạn không thu được lợi nhuận từ việc bán một nơi cư trú chính khác trong khoảng thời gian hai năm trước khi bán gần đây nhất.

Khấu trừ thuế

Sau khi tăng giá trị nhà, lợi ích của việc sở hữu nhà được trích dẫn thường xuyên nhất là các khoản khấu trừ thuế hoặc tiết kiệm. Khi bạn mua một ngôi nhà, bạn có thể khấu trừ một số chi phí sở hữu ngôi nhà đó từ các khoản thuế bạn phải trả cho chính phủ. Điều này bao gồm tiền lãi thế chấp đối với cả nơi cư trú chính và ngôi nhà thứ hai của bạn, có thể lên tới hàng nghìn đô la mỗi năm.

Tiền lãi cho các khoản vay mua nhà, hoặc hạn mức tín dụng mua nhà (HELOC), cũng được khấu trừ nếu tiền được sử dụng để cải thiện căn nhà của bạn một cách đáng kể. Bạn cũng có thể khấu trừ 10.000 đô la tiền thuế tiểu bang và địa phương (SALT), bao gồm cả thuế bất động sản.

Khấu hao tiềm năng

Không phải tất cả các ngôi nhà đều tăng giá trị. Cuộc khủng hoảng nhà ở năm 2008 đã khiến nhiều chủ nhà lâm vào cảnh túng quẫn, nghĩa là nợ khoản thế chấp của bạn nhiều hơn giá trị căn nhà của bạn. Không nhất thiết phải có một cuộc khủng hoảng nhà ở để làm đình trệ hoặc giảm giá nhà. Điều kiện kinh tế khu vực hoặc địa phương có thể dẫn đến giá trị nhà không theo kịp lạm phát.

Hãy nhớ rằng cấu trúc thực tế (ngồi nhà) mà bạn đang sống sẽ mất giá theo thời gian. Điều này có thể là do tài sản bị hao mòn hoặc thiếu bảo trì và sửa chữa.

Niềm tự hào và trách nhiệm tài chính

Một lợi ích thường được trích dẫn của quyền sở hữu nhà là kiến ​​​​thức rằng bạn sở hữu góc nhỏ của mình trên thế giới. Bạn có thể tùy chỉnh ngôi nhà của mình, tu sửa, sơn và trang trí mà không cần xin phép chủ nhà .

Tuy nhiên, quyền sở hữu đi kèm với trách nhiệm. Bạn phải trả tiền thế chấp của mình hoặc có nguy cơ mất nhà và vốn chủ sở hữu mà bạn đã xây dựng. Bảo trì là trách nhiệm của bạn. Bạn không thể gọi cho chủ nhà lúc 2 giờ sáng để yêu cầu sửa đường ống nước bị rò rỉ. Nếu mái nhà bị hư hại, bạn phải sửa chữa nó—hoặc tự mình sửa chữa nó. Cắt cỏ, dọn tuyết, bảo hiểm chủ nhà và bảo hiểm trách nhiệm pháp lý đều thuộc về bạn.

Thiếu thanh khoản

Không giống như hàng tồn kho, có thể được bán trong vài ngày, nhà thường mất nhiều thời gian hơn để bán. Thực tế là bạn có thể có quyền truy cập 500.000 đô la tiền lãi vốn miễn thuế không có nghĩa là bạn có quyền truy cập sẵn sàng. Trong khi đó, bạn vẫn phải thanh toán thế chấp và bảo trì ngôi nhà cho đến khi bạn bán nó.

 

Mua nhà có phải là một khoản đầu tư tốt?

Mua nhà là một khoản đầu tư nhưng đó có phải là một khoản đầu tư tốt hay không còn phụ thuộc vào một số yếu tố. Nếu bạn cần một ngôi nhà để ở, đó là một khoản đầu tư tốt. Nói một cách tài chính, có những chi phí trả trước và liên tục cao liên quan đến ngôi nhà của bạn. Nếu bạn xây dựng đủ vốn chủ sở hữu và bán khi thị trường bất động sản có lợi cho người bán, bạn có thể sẽ thu được lợi tức tốt từ khoản đầu tư của mình do sự tăng giá. Nhưng nếu thị trường yếu, hoặc bạn có ít vốn chủ sở hữu trong nhà, hoặc bạn phải bán quá sớm, bạn có thể mất tiền.

Một lợi thế để sở hữu một ngôi nhà là gì?

Có rất nhiều lợi thế để sở hữu một ngôi nhà. Đối với người mới bắt đầu, có những lợi ích về thuế được cấp cho chủ nhà. Bạn cũng có thể xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà của mình, do đó, có thể hoạt động như một tài khoản tiết kiệm dài hạn. Một số chủ nhà có các quy tắc cụ thể về cách người thuê nhà có thể cải tạo căn hộ của họ. Nếu bạn sở hữu ngôi nhà của mình, bạn có quyền tự do cải tạo. Nếu bạn có khoản thế chấp cố định 30 năm hoặc 15 năm, bạn có thể dự đoán số tiền bạn sẽ trả cho ngôi nhà của mình hàng năm. Chủ nhà, sau khi hợp đồng thuê hết hạn, có thể quyết định bán nhà của bạn hoặc tăng tiền thuê nhà cao hơn mức bạn có thể trả.

Điểm mấu chốt

Nhà là một khoản đầu tư đi kèm với nhiều lợi ích và rủi ro đầu tư, khiến nó trở thành một khoản đầu tư không dành cho tất cả mọi người. Cân nhắc lợi ích đầu tư so với rủi ro là điều cần thiết. Việc so sánh hợp lý những ưu và nhược điểm có thể giúp bạn quyết định nên bỏ tiền vào một khoản đầu tư mua nhà hay có khả năng tìm kiếm lợi nhuận tốt hơn ở nơi khác.