Lãi suất ảnh hưởng đến giá trị tài sản như thế nào

Lãi suất có ảnh hưởng sâu sắc đến giá trị của bất động sản tạo ra thu nhập— giống như chúng tác động lên bất kỳ phương tiện đầu tư nào khác. Điều này đặc biệt đúng đối với tỷ giá hối đoái liên ngân hàng và trái phiếu kho bạc (T-Bills). Bởi vì ảnh hưởng của chúng đối với khả năng mua bất động sản nhà ở của một cá nhân (bằng cách tăng hoặc giảm chi phí vốn thế chấp) là rất sâu sắc, nhiều người đã đưa ra giả định sai lầm rằng yếu tố quyết định duy nhất trong việc định giá bất động sản là tỷ lệ thế chấp hiện tại.

Nhưng lãi suất thế chấp chỉ là một yếu tố liên quan đến lãi suất ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Bởi vì lãi suất cũng ảnh hưởng đến dòng vốn, cung và cầu vốn và tỷ lệ hoàn vốn đầu tư yêu cầu của nhà đầu tư, lãi suất thúc đẩy giá bất động sản theo nhiều cách khác nhau.

Nguyên tắc cơ bản về định giá

Giá trị bất động sản nói chung bị ảnh hưởng bởi cung và cầu đối với tài sản cũng như chi phí thay thế của việc phát triển tài sản mới. Nhưng có nhiều thứ để định giá hơn thế, đặc biệt là khi bạn xem xét mức độ ảnh hưởng của lãi suất, dòng vốn và lãi suất tài trợ của chính phủ ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Để hiểu được những động lực này, điều quan trọng là phải có hiểu biết cơ bản về cách tiếp cận thu nhập —kỹ thuật định giá phổ biến nhất cho các nhà đầu tư. Cách tiếp cận thu nhập – được cung cấp bởi các nhà thẩm định bất động sản thương mại và bởi các nhà bảo lãnh cho các khoản đầu tư được hỗ trợ bởi bất động sản – rất giống với phân tích dòng tiền chiết khấu được thực hiện đối với các khoản đầu tư vào cổ phiếu và trái phiếu.

Việc định giá bắt đầu bằng cách dự báo thu nhập tài sản, dưới dạng các khoản thanh toán tiền thuê dự kiến ​​hoặc, trong trường hợp khách sạn, công suất sử dụng phòng dự kiến ​​nhân với chi phí trung bình cho mỗi phòng. Sau khi hạch toán tất cả các chi phí cấp tài sản, nhà phân tích đi đến thu nhập hoạt động ròng (NOI) hoặc dòng tiền còn lại sau tất cả các chi phí hoạt động.

Bằng cách trừ đi mọi chi phí vốn liên quan , vốn đầu tư để bảo trì hoặc sửa chữa tài sản và các chi phí không liên quan đến tài sản cụ thể khác khỏi NOI, chúng ta sẽ có được dòng tiền ròng (NCF). Bởi vì tài sản thường không giữ lại tiền mặt hoặc có chính sách cổ tức đã nêu , NCF bằng tiền mặt sẵn có cho các nhà đầu tư—giống như tiền mặt từ cổ tức—được sử dụng để định giá vốn cổ phần hoặc đầu tư có thu nhập cố định . Bằng cách vốn hóa cổ tức hoặc bằng cách chiết khấu dòng tiền (bao gồm bất kỳ giá trị còn lại nào) trong một khoảng thời gian đầu tư nhất định, giá trị tài sản được xác định.

Dòng vốn

Lãi suất có thể ảnh hưởng đáng kể đến chi phí cấp vốn và lãi suất thế chấp, ảnh hưởng đến chi phí cấp tài sản và do đó, giá trị. Tuy nhiên, cung và cầu về vốn và đầu tư cạnh tranh có tác động lớn nhất đến tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu (RRR) và giá trị đầu tư. Khi Cục Dự trữ Liên bang chuyển trọng tâm ra khỏi chính sách tiền tệ và hướng nhiều hơn vào việc quản lý lãi suất như một cách để kích thích nền kinh tế hoặc ngăn chặn lạm phát, chính sách của họ đã có ảnh hưởng trực tiếp đến giá trị của tất cả các khoản đầu tư.1

Khi tỷ giá hối đoái liên ngân hàng giảm, chi phí vốn giảm và tiền chảy vào hệ thống. Ngược lại, khi lãi suất tăng, khả năng cung cấp vốn giảm. Đối với bất động sản, những thay đổi về lãi suất cho vay liên ngân hàng làm tăng hoặc giảm lượng vốn sẵn sàng cho đầu tư. Lượng vốn và chi phí vốn ảnh hưởng đến nhu cầu cũng như nguồn cung – nghĩa là số tiền sẵn có để mua và phát triển bất động sản. Ví dụ: khi nguồn vốn khả dụng bị hạn chế, các nhà cung cấp vốn có xu hướng cho vay ít hơn theo tỷ lệ phần trăm của giá trị nội tại hoặc không cho vay theo tỷ lệ phần trăm của vốn. Điều này có nghĩa là các khoản vay được thực hiện với tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) thấp hơn, do đó làm giảm dòng tiền và giá trị tài sản có đòn bẩy.

Những thay đổi trong dòng vốn này cũng có thể có tác động trực tiếp đến động lực cung và cầu đối với một tài sản. Chi phí vốn và nguồn vốn sẵn có ảnh hưởng đến nguồn cung bằng cách cung cấp thêm vốn cho việc phát triển bất động sản và cũng ảnh hưởng đến lượng người mua tiềm năng đang tìm kiếm giao dịch. Hai yếu tố này kết hợp với nhau để xác định giá trị tài sản.

Tỷ lệ chiết khấu

Tác động rõ ràng nhất của lãi suất đối với giá trị bất động sản có thể nhìn thấy được trong việc tạo ra tỷ lệ chiết khấu hoặc tỷ lệ vốn hóa. Tỷ lệ vốn hóa có thể được coi là tỷ lệ cổ tức yêu cầu của nhà đầu tư, trong khi tỷ lệ chiết khấu bằng tổng yêu cầu hoàn vốn của nhà đầu tư. K thường biểu thị RRR (tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu), trong khi tỷ lệ vốn hóa bằng (Kg), trong đó g là mức tăng trưởng thu nhập dự kiến ​​hoặc mức tăng giá trị vốn.

Mỗi lãi suất này bị ảnh hưởng bởi lãi suất hiện hành vì chúng bằng lãi suất phi rủi ro cộng với phần bù rủi ro . Đối với hầu hết các nhà đầu tư, lãi suất phi rủi ro là lãi suất trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ . Được đảm bảo bằng tín dụng của chính phủ liên bang, chúng được coi là không có rủi ro vì xác suất vỡ nợ rất thấp.2Bởi vì các khoản đầu tư có rủi ro cao hơn phải đạt được lợi nhuận cao hơn tương xứng để bù đắp cho rủi ro phát sinh thêm, khi xác định tỷ lệ chiết khấu và tỷ lệ vốn hóa, các nhà đầu tư cộng thêm phần bù rủi ro vào lãi suất phi rủi ro để xác định lợi nhuận điều chỉnh rủi ro cần thiết cho mỗi khoản đầu tư được xem xét. .

Vì lãi suất chiết khấu (K) bằng với lãi suất phi rủi ro cộng với phần bù rủi ro , nên tỷ lệ vốn hóa bằng với lãi suất phi rủi ro cộng với phần bù rủi ro, trừ đi mức tăng trưởng thu nhập dự kiến ​​(g). Mặc dù phí bảo hiểm rủi ro khác nhau do cung và cầu và các yếu tố rủi ro khác trên thị trường, tỷ lệ chiết khấu sẽ thay đổi do thay đổi lãi suất tạo nên chúng. Khi lợi nhuận yêu cầu từ các khoản đầu tư cạnh tranh hoặc thay thế tăng lên, giá trị bất động sản giảm xuống; ngược lại khi lãi suất giảm, giá bất động sản tăng.

Điểm mấu chốt

Điều quan trọng là phải tập trung vào tỷ lệ thế chấp vì chúng có ảnh hưởng trực tiếp đến giá bất động sản. Nếu bạn là một chủ nhà tiềm năng hoặc nhà đầu tư bất động sản, một cách dễ dàng để nghiên cứu lãi suất hiện tại là sử dụng máy tính thế chấp.

Điều đó nói rằng, điều quan trọng cần lưu ý là việc thay đổi lãi suất ảnh hưởng đến nhiều khía cạnh của bất động sản. Ngoài giá căn nhà mới của bạn, lãi suất cũng ảnh hưởng đến sự sẵn có của vốn và nhu cầu đầu tư. Những dòng vốn này ảnh hưởng đến cung và cầu về bất động sản và kết quả là chúng ảnh hưởng đến giá bất động sản.

Ngoài ra, lãi suất cũng ảnh hưởng đến lợi nhuận của các khoản đầu tư thay thế và giá thay đổi để phù hợp với rủi ro vốn có trong đầu tư bất động sản. Những thay đổi về tỷ lệ hoàn vốn yêu cầu đối với bất động sản cũng thay đổi trong thời kỳ bất ổn trên thị trường tín dụng. Khi các nhà đầu tư thấy trước sự thay đổi gia tăng của lãi suất trong tương lai hoặc sự gia tăng rủi ro, phí bảo hiểm rủi ro sẽ tăng lên, gây áp lực giảm mạnh hơn đối với giá bất động sản.