Đầu tư vào bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại (CRE) là gì?

Bất động sản thương mại (CRE) là bất động sản được sử dụng riêng cho các mục đích liên quan đến kinh doanh hoặc để cung cấp không gian làm việc hơn là không gian sống (bất động sản nhà ở). Thông thường, bất động sản thương mại được cho người thuê thuê để tiến hành các hoạt động tạo ra thu nhập. Danh mục bất động sản rộng lớn này có thể bao gồm mọi thứ từ một cửa hàng duy nhất đến một trung tâm mua sắm khổng lồ.

Bất động sản thương mại có nhiều dạng khác nhau. Nó có thể là bất cứ thứ gì, từ một tòa nhà văn phòng đến một khu dân cư song lập, hoặc thậm chí là một nhà hàng hoặc nhà kho. Các cá nhân, công ty và lợi ích tập đoàn có thể kiếm tiền từ bất động sản thương mại bằng cách cho thuê hoặc giữ và bán lại.

Bất động sản thương mại bao gồm một số loại, chẳng hạn như các nhà bán lẻ các loại: văn phòng, khách sạn và khu nghỉ dưỡng, trung tâm mua sắm, nhà hàng và cơ sở chăm sóc sức khỏe.

Khái niệm cơ bản về bất động sản thương mại

Bất động sản thương mại và bất động sản nhà ở là hai loại chính của bất động sản. Tài sản nhà ở bao gồm các cấu trúc dành riêng cho con người ở và không sử dụng cho mục đích thương mại hoặc công nghiệp. Như tên gọi của nó, bất động sản thương mại được sử dụng trong thương mại và các bất động sản cho thuê nhiều căn dùng làm nơi cư trú cho người thuê nhà được phân loại là hoạt động thương mại cho chủ nhà.

Bất động sản thương mại thường được phân thành bốn loại, tùy thuộc vào chức năng:

1. Không gian văn phòng
2. Sử dụng công nghiệp
3. Cho thuê nhiều hộ gia đình
4. Bán lẻ

Các loại BĐS bán lẻ cũng có thể được phân loại thêm. Ví dụ, có một số loại bất động sản bán lẻ khác nhau:

• Khách sạn và khu nghỉ mát
• Trung tâm mua sắm
• Nhà hàng
• Cơ sở chăm sóc sức khỏe

Tương tự như vậy, không gian văn phòng có một số loại phụ. Nó thường được đặc trưng là loại A, loại B hoặc loại C:

• Hạng A đại diện cho các tòa nhà tốt nhất về mặt thẩm mỹ, tuổi thọ, chất lượng cơ sở hạ tầng và vị trí.
• Các tòa nhà hạng B thường cũ hơn và không cạnh tranh về giá cả như các tòa nhà hạng A. Các nhà đầu tư thường nhắm đến những tòa nhà này để trùng tu.
• Các tòa nhà hạng C là những tòa nhà lâu đời nhất, thường hơn 20 năm tuổi, nằm ở những khu vực kém hấp dẫn hơn và cần được bảo trì.

Lưu ý rằng một số cơ quan cấp phép và phân vùng tiếp tục chia nhỏ các bất động sản công nghiệp—các địa điểm được sử dụng để sản xuất và sản xuất hàng hóa, đặc biệt là hàng hóa nặng—nhưng hầu hết đều coi đó là một tập hợp con của bất động sản thương mại.

Cho thuê thương mại

Một số doanh nghiệp sở hữu các tòa nhà mà họ đang nắm giữ. Tuy nhiên, trường hợp điển hình hơn là tài sản thương mại được cho thuê. Thông thường, một nhà đầu tư hoặc một nhóm các nhà đầu tư sở hữu tòa nhà và thu tiền thuê từ mỗi doanh nghiệp hoạt động ở đó. Giá cho thuê thương mại—giá để chiếm giữ một không gian trong một khoảng thời gian nhất định—thường được tính bằng tiền thuê hàng năm trên mỗi mét vuông. Ngược lại, giá bất động sản nhà ở báo giá dưới dạng số tiền hàng năm hoặc tiền thuê hàng tháng.

Các hợp đồng thuê thương mại thường kéo dài từ một năm đến 10 năm hoặc hơn, với văn phòng và không gian bán lẻ thường có thời hạn thuê trung bình từ 5 đến 10 năm. Điều này có thể trái ngược với các hợp đồng thuê nhà ngắn hạn hàng năm hoặc hàng tháng.

Một nghiên cứu do công ty phân tích thị trường bất động sản CBRE Group thực hiện đã phát hiện ra rằng thời hạn—nghĩa là thời hạn—của hợp đồng thuê tỷ lệ thuận với diện tích không gian được thuê. Hơn nữa, dữ liệu cho thấy những người thuê nhà sẽ ký hợp đồng thuê dài hạn để chốt giá trong môi trường thị trường đang lên. Nhưng đó không phải là yếu tố thúc đẩy duy nhất của họ. Một số người thuê nhà có yêu cầu về không gian lớn sẽ ký hợp đồng thuê dài hạn do số lượng tài sản phù hợp với nhu cầu của họ bị hạn chế.

Có bốn loại hợp đồng thuê bất động sản thương mại chính , mỗi loại đòi hỏi các mức độ trách nhiệm khác nhau từ chủ nhà và người thuê nhà.

• Một hợp đồng thuê ròng duy nhất khiến người thuê chịu trách nhiệm nộp thuế bất động sản.
• Hợp đồng thuê ròng kép (NN) khiến người thuê chịu trách nhiệm thanh toán thuế tài sản và bảo hiểm.
• Hợp đồng thuê gấp ba lần (NNN) buộc người thuê phải chịu trách nhiệm thanh toán thuế bất động sản, bảo hiểm và bảo trì.
• Theo hợp đồng thuê gộp , người thuê chỉ trả tiền thuê và chủ nhà trả thuế tài sản, bảo hiểm và bảo trì của tòa nhà.

Quản lý Bất động sản Thương mại

Việc sở hữu và duy trì bất động sản thương mại cho thuê đòi hỏi chủ sở hữu phải quản lý đầy đủ và liên tục . Chủ sở hữu bất động sản có thể muốn thuê một công ty quản lý bất động sản thương mại để giúp họ tìm kiếm, quản lý và giữ chân người thuê, giám sát các hợp đồng cho thuê và các lựa chọn tài chính, đồng thời điều phối việc duy trì và tiếp thị tài sản. Kiến thức chuyên môn của một công ty quản lý bất động sản thương mại rất hữu ích, vì các quy tắc và quy định quản lý tài sản đó khác nhau tùy theo tiểu bang, quận, đô thị, ngành và quy mô.

Chủ nhà thường phải đạt được sự cân bằng giữa tối đa hóa tiền thuê và giảm thiểu vị trí tuyển dụng và doanh thu của người thuê. Doanh thu có thể tốn kém đối với chủ sở hữu CRE vì không gian phải được điều chỉnh để đáp ứng nhu cầu cụ thể của những người thuê khác nhau—ví dụ: nếu một nhà hàng chuyển đến một tài sản từng là phòng tập yoga.

Làm thế nào các nhà đầu tư kiếm tiền trong bất động sản thương mại

Đầu tư vào bất động sản thương mại có thể sinh lời tiềm năng và đóng vai trò như một hàng rào chống lại sự biến động của thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư có thể kiếm tiền thông qua việc tăng giá bất động sản khi họ bán, nhưng hầu hết lợi nhuận đến từ tiền thuê nhà.

Đầu tư trực tiếp

Các nhà đầu tư có thể sử dụng các khoản đầu tư trực tiếp khi họ trở thành chủ nhà thông qua quyền sở hữu tài sản vật chất. Những người phù hợp nhất để đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại là những người có kiến ​​thức đáng kể về ngành hoặc có thể tuyển dụng các công ty có kiến ​​thức đó. Bất động sản thương mại là một khoản đầu tư bất động sản có rủi ro cao, có lợi nhuận cao. Một nhà đầu tư như vậy có thể là một cá nhân có thu nhập ròng cao  vì đầu tư vào CRE đòi hỏi một lượng vốn đáng kể.

Bất động sản lý tưởng nằm trong khu vực có nguồn cung CRE thấp và nhu cầu cao, điều này sẽ mang lại mức giá cho thuê thuận lợi. Sức mạnh của nền kinh tế địa phương trong khu vực cũng ảnh hưởng đến giá trị của việc mua CRE.

Đầu tư gián tiếp

Ngoài ra, các nhà đầu tư có thể đầu tư gián tiếp vào thị trường thương mại thông qua quyền sở hữu các chứng khoán thị trường khác nhau, chẳng hạn như quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) hoặc quỹ hoán đổi danh mục (ETF) đầu tư vào cổ phiếu liên quan đến bất động sản thương mại hoặc đầu tư vào các công ty phục vụ đến thị trường bất động sản thương mại, chẳng hạn như ngân hàng và Môi giới.

Ưu điểm của bất động sản thương mại

Một trong những lợi thế lớn nhất của bất động sản thương mại là giá cho thuê hấp dẫn. Ở những khu vực mà số lượng công trình xây dựng mới bị hạn chế bởi đất đai hoặc luật pháp, bất động sản thương mại có thể mang lại lợi nhuận ấn tượng và dòng tiền đáng kể hàng tháng . Các tòa nhà công nghiệp thường cho thuê với mức giá thấp hơn, mặc dù chúng cũng có chi phí chung thấp hơn so với tòa tháp văn phòng.

Bất động sản thương mại cũng được hưởng lợi từ các hợp đồng cho thuê dài hơn tương đối với người thuê so với bất động sản nhà ở. Thời hạn thuê dài hạn này mang lại cho người nắm giữ bất động sản thương mại một lượng tiền ổn định đáng kể, miễn là người thuê dài hạn chiếm giữ tòa nhà.

Ngoài việc mang lại nguồn thu nhập dồi dào và ổn định, bất động sản thương mại còn mang lại tiềm năng tăng giá trị vốn, miễn là tài sản được bảo trì tốt và được cập nhật. Và, giống như tất cả các hình thức bất động sản, nó là một loại tài sản riêng biệt có thể cung cấp tùy chọn đa dạng hóa hiệu quả cho một danh mục đầu tư cân bằng .

Nhược điểm của bất động sản thương mại

Các quy tắc và quy định là những rào cản chính đối với hầu hết mọi người muốn đầu tư trực tiếp vào bất động sản thương mại. Các loại thuế, cơ chế mua hàng và trách nhiệm bảo trì đối với các tài sản thương mại được cài cắm trong các lớp luật pháp. Các yêu cầu này thay đổi theo tiểu bang, quận, ngành, quy mô, phân vùng và nhiều chỉ định khác. Hầu hết các nhà đầu tư vào bất động sản thương mại đều có kiến ​​thức chuyên môn hoặc có mối quan hệ với những người làm việc đó.

Một rào cản khác là rủi ro gia tăng do doanh thu của người thuê, đặc biệt có liên quan trong nền kinh tế nơi việc đóng cửa bán lẻ bất ngờ khiến các tài sản bị bỏ trống mà không có thông báo trước.

Với nhà ở, các yêu cầu về cơ sở vật chất của một người thuê nhà thường phản ánh yêu cầu của những người thuê nhà trước đó hoặc trong tương lai. Tuy nhiên, với một tài sản thương mại, mỗi người thuê nhà có thể có những nhu cầu rất khác nhau đòi hỏi phải tân trang tốn kém. Sau đó, chủ sở hữu tòa nhà phải điều chỉnh không gian để phù hợp với từng hoạt động thương mại chuyên biệt của người thuê. Một tài sản thương mại có tỷ lệ trống thấp nhưng doanh thu của người thuê cao vẫn có thể thua lỗ do chi phí cải tạo cho những người thuê sắp tới.

Đối với những người muốn đầu tư trực tiếp, mua bất động sản thương mại là một đề xuất tốn kém hơn nhiều so với bất động sản nhà ở. Hơn nữa, trong khi bất động sản nói chung là một trong những loại tài sản có tính thanh khoản kém hơn, giao dịch đối với các tòa nhà thương mại có xu hướng di chuyển đặc biệt chậm.

Triển vọng và dự báo về bất động sản thương mại

Thị trường bất động sản thương mại của Hoa Kỳ đã bị ảnh hưởng nặng nề trong cuộc suy thoái 2008–2009 , nhưng nó đã đạt được mức tăng hàng năm nhất quán kể từ năm 2010. Những mức tăng này đã giúp phục hồi những tổn thất trong thời kỳ suy thoái.

Theo báo cáo của Forbes , lĩnh vực bán lẻ nói riêng đã chứng tỏ là một điểm yếu trong thị trường bất động sản thương mại rộng lớn hơn, khi việc đóng cửa hàng loạt cửa hàng gia tăng trong năm 2017 và tiếp tục sang năm 2018. Ví dụ, trung tâm mua sắm nổi tiếng REIT Westfield Corp. đã chứng kiến ​​giá cổ phiếu giảm khoảng 30 đô la. % từ giữa năm 2016 đến cuối năm 2017 trước khi đảo ngược một số khoản lỗ cho đến tháng 1 năm 2018. Unibail-Rodamco SE đã mua lại Westfield với giá 15,8 tỷ USD vào cuối năm 2018, tạo ra Unibail-Rodamco-Westfield (URW).

Hầu hết các nghiên cứu đều khẳng định rằng thị trường bất động sản nhìn chung vẫn lành mạnh. JP Morgan, trong Triển vọng Bất động sản Thương mại năm 2019, phần lớn lặp lại quan điểm này, nhận xét rằng năm 2019 là năm thứ 10 giá thuê và định giá bất động sản thương mại tăng.

Lưu ý rằng đại dịch COVID-19 toàn cầu bắt đầu vào năm 2020 không khiến giá trị bất động sản giảm đáng kể. Ngoại trừ sự sụt giảm ban đầu khi bắt đầu đại dịch, giá trị bất động sản vẫn ổn định hoặc thậm chí tăng lên, giống như thị trường chứng khoán, vốn đã phục hồi sau sự sụt giảm nghiêm trọng vào quý 2 (Q2) năm 2020 với một đợt phục hồi kịch tính không kém kéo dài suốt phần lớn năm 2021. Đây là điểm khác biệt chính giữa sự sụp đổ kinh tế xảy ra vào năm 2020 và những gì đã xảy ra một thập kỷ trước đó. Điều chưa biết là liệu môi trường làm việc từ xa bắt buộc bắt đầu từ năm 2020 đối với hầu hết người Mỹ có tác động lâu dài đến nhu cầu văn phòng của công ty hay không.

Điểm mấu chốt

Bất động sản thương mại là bất động sản được sử dụng đặc biệt cho mục đích kinh doanh hoặc tạo thu nhập. Nó khác với bất động sản nhà ở vì nó có tiềm năng mang lại thu nhập cho thuê cũng như tăng giá vốn cho các nhà đầu tư. Bốn loại bất động sản thương mại chính là không gian văn phòng, khu công nghiệp, nhà cho thuê đa gia đình và khu bán lẻ.

Đầu tư vào bất động sản thương mại thường đòi hỏi sự phức tạp hơn và số vốn lớn hơn từ các nhà đầu tư so với bất động sản nhà ở, nhưng nó có thể mang lại lợi nhuận cao. REITs được giao dịch công khai là một cách khả thi để các cá nhân đầu tư gián tiếp vào bất động sản thương mại mà không cần kiến ​​thức chuyên môn về lĩnh vực này.