Đầu tư trực tiếp vào bất động sản so với REITs

Bạn có đang tự hỏi làm thế nào để đầu tư vào bất động sản? Nhiều nhà đầu tư muốn tham gia vào lĩnh vực bất động sản đã bắt đầu so sánh REITs với bất động sản thực tế, hữu hình. REITs—hay ủy thác đầu tư bất động sản—là các tập đoàn hoạt động như quỹ tương hỗ để đầu tư bất động sản. Bạn có thể đầu tư vào REIT mà không phải tự mình sở hữu hoặc quản lý bất kỳ tài sản nào. Ngoài ra, bạn có thể đi theo con đường đầu tư bất động sản trực tiếp và mua bất động sản nhà ở hoặc thương mại.

Bất động sản trực tiếp

Với đầu tư bất động sản trực tiếp, bạn mua một tài sản cụ thể hoặc cổ phần trong một tài sản, chẳng hạn như khu chung cư (khu dân cư) hoặc trung tâm mua sắm (thương mại). Các nhà đầu tư bất động sản trực tiếp kiếm tiền thông qua thu nhập cho thuê, sự tăng giá và lợi nhuận được tạo ra từ bất kỳ hoạt động kinh doanh nào phụ thuộc vào bất động sản.

Ưu điểm của việc đầu tư trực tiếp vào bất động sản

Một lợi ích của việc đầu tư vào tài sản vật chất là khả năng tạo ra dòng tiền đáng kể—cũng như khả năng tận dụng nhiều khoản giảm thuế để bù đắp thu nhập đó. Ví dụ: bạn có thể khấu trừ các chi phí thông thường và cần thiết để quản lý, bảo tồn và duy trì tài sản. Một khoản giảm thuế lớn khác là khấu hao, trong đó bạn khấu trừ chi phí mua và cải thiện tài sản trong suốt thời gian sử dụng hữu ích của nó (và giảm thu nhập chịu thuế của bạn trong quá trình này).

Tất nhiên, cũng có triển vọng tăng giá. Mặc dù thị trường bất động sản biến động như thị trường chứng khoán, nhưng giá bất động sản thường tăng theo thời gian, vì vậy bạn có thể bán sau này với giá cao hơn.

Một đặc quyền khác của bất động sản trực tiếp là bạn có nhiều quyền kiểm soát hơn đối với việc ra quyết định so với REITs. Ví dụ: bạn chỉ có thể chọn các tài sản phù hợp với sở thích của mình về vị trí, loại tài sản và cơ cấu tài chính. Bạn có thể đặt giá cho thuê, chọn người thuê và quyết định số lượng tài sản sẽ mua. Bạn cũng có thể tái cấp vốn cho khoản thế chấp của mình khi lãi suất giảm hoặc khai thác vốn chủ sở hữu nhà của bạn thông qua các khoản vay hoặc hạn mức tín dụng cho các mục đích khác.

Nhược điểm của đầu tư bất động sản trực tiếp

Một trong những nhược điểm chính của đầu tư trực tiếp là nó đòi hỏi một lượng thời gian và năng lượng đáng kể (vốn mồ hôi công sức) nếu bạn muốn thành công. Bạn phải giải quyết các vấn đề về người thuê nhà, các trường hợp khẩn cấp về bảo trì và trách nhiệm pháp lý của bạn nếu có bất kỳ tai nạn nào đối với tài sản.

Tài chính có thể là một bất lợi khác. Nhiều nhà đầu tư cần thế chấp hoặc một số loại tài chính khác để thanh toán cho các khoản đầu tư. Nếu thị trường đi xuống hoặc bạn gặp khó khăn trong việc tìm kiếm những người thuê nhà chất lượng, có khả năng bạn sẽ không trả được khoản vay.

Một tiêu cực khác là bất động sản không phải là tài sản lưu động. Điều đó có nghĩa là bạn có thể sẽ không thể bán nó nhanh chóng nếu bạn cần tiền mặt trong trường hợp khẩn cấp.

REITs

REIT là một công ty sở hữu, vận hành hoặc tài trợ cho bất động sản tạo ra thu nhập hoặc các tài sản liên quan đến bất động sản. Được mô phỏng theo các quỹ tương hỗ, REITs tập hợp vốn của nhiều nhà đầu tư .

Ngày nay, có hơn 225 REIT ở Hoa Kỳ giao dịch trên các sàn giao dịch chứng khoán lớn và được đăng ký với Ủy ban Chứng khoán và Giao dịch (SEC). Các REIT này có vốn hóa thị trường vốn cổ phần kết hợp hơn 1 nghìn tỷ đô la. Trên toàn thế giới, hơn 35 quốc gia hiện đang cung cấp REITs.

Ưu điểm của REITs

Có lẽ ưu điểm lớn nhất của REITs là các nhà đầu tư cá nhân có thể tiếp cận lợi nhuận từ bất động sản mà không cần sở hữu, vận hành hoặc tài trợ trực tiếp cho bất động sản. Họ cung cấp một cách chi phí thấp để đầu tư vào thị trường bất động sản. Bạn có thể đầu tư vào một quỹ chỉ với 500 đô la—điểm đầu vào thấp hơn nhiều so với đầu tư bất động sản trực tiếp.

Một lợi ích khác là REITs mang lại tiềm năng tổng lợi nhuận hấp dẫn. Theo luật, REITs phải trả ít nhất 90% thu nhập chịu thuế cho các cổ đông và không có gì lạ khi có tỷ suất cổ tức 5% trở lên. REITs cũng có tiềm năng tăng vốn khi giá trị của các tài sản cơ bản tăng lên.

Một lợi ích quan trọng khác là tính thanh khoản. Giống như cổ phiếu, bạn có thể mua và bán cổ phiếu REIT trên một sàn giao dịch. Nói chung, REIT giao dịch với khối lượng lớn, có nghĩa là bạn có thể vào hoặc ra khỏi một vị thế khi bạn muốn (hoặc cần).

Nhược điểm của REITs

Tất nhiên, có một số nhược điểm đối với REITs. Đối với những người mới bắt đầu, hầu hết cổ tức REIT không được coi là “cổ tức đủ tiêu chuẩn”, vì vậy chúng bị đánh thuế ở mức cao hơn. Đây là điều cần chú ý hơn nếu bạn sở hữu REITs trong tài khoản môi giới chịu thuế. Hãy nhớ rằng bạn có thể giữ REITs trong tài khoản Roth IRA được ưu đãi về thuế.

Một nhược điểm khác là REITs có thể rất nhạy cảm với biến động lãi suất và lãi suất tăng có hại cho giá REIT. Nói chung, giá REIT và lợi suất trái phiếu kho bạc có mối quan hệ nghịch đảo: khi cái này tăng thì cái kia sẽ giảm và ngược lại.

Một nhược điểm khác là mặc dù REITs có thể giúp bạn đa dạng hóa danh mục đầu tư tổng thể của mình, nhưng hầu hết các REITs riêng lẻ không được đa dạng hóa chút nào. Đó là bởi vì họ tập trung vào một loại tài sản cụ thể—chẳng hạn như văn phòng hoặc trung tâm mua sắm. Ví dụ: nếu REIT chỉ đầu tư vào khách sạn và nền kinh tế tăng hoặc mọi người ngừng đi du lịch, bạn có thể gặp rủi ro đối với tài sản cụ thể.

Điểm mấu chốt

Đầu tư trực tiếp vào bất động sản có thể là lựa chọn tốt hơn nếu bạn muốn có dòng tiền, giảm thuế để bù đắp thu nhập đó và tiềm năng tăng giá cao. Nó cũng tốt nếu bạn muốn kiểm soát nhiều hơn các khoản đầu tư của mình và thích cách tiếp cận chủ động.

REITs có ý nghĩa đối với các nhà đầu tư không muốn vận hành và quản lý bất động sản, cũng như đối với những người không có tiền hoặc không thể huy động vốn để mua bất động sản. REITs cũng là một cách tốt để các nhà đầu tư bất động sản mới bắt đầu có được một số kinh nghiệm với ngành.