Cách tính ROI trên tài sản cho thuê

Một trong những lý do chính mà mọi người đầu tư là để gia tăng sự giàu có của họ . Mặc dù động cơ có thể khác nhau giữa các nhà đầu tư—một số có thể muốn có tiền để nghỉ hưu, những người khác có thể chọn tiết kiệm tiền cho các sự kiện khác trong cuộc sống như sinh con hoặc đám cưới—kiếm tiền thường là cơ sở của mọi khoản đầu tư. Và việc bạn bỏ tiền vào đâu không quan trọng, dù là đầu tư vào thị trường chứng khoán, thị trường trái phiếu hay bất động sản .

Bất động sản là tài sản hữu hình được tạo thành từ đất đai và thường bao gồm bất kỳ cấu trúc hoặc tài nguyên nào được tìm thấy trên vùng đất đó. Bất động sản đầu tư là một ví dụ về đầu tư bất động sản. Mọi người thường mua bất động sản đầu tư với mục đích kiếm tiền thông qua thu nhập cho thuê. Một số người mua tài sản đầu tư với ý định bán chúng sau một thời gian ngắn.1

Bất kể ý định là gì, đối với các nhà đầu tư đa dạng hóa danh mục đầu tư của họ bằng bất động sản, điều quan trọng là phải đo lường lợi tức đầu tư (ROI) để xác định khả năng sinh lời của tài sản. Dưới đây là tổng quan nhanh về ROI, cách tính ROI cho bất động sản cho thuê của bạn và lý do tại sao điều quan trọng là bạn phải biết ROI của bất động sản trước khi mua bất động sản.

Lợi tức đầu tư (ROI) là gì?

Lợi tức đầu tư đo lường số tiền hoặc lợi nhuận được tạo ra từ một khoản đầu tư dưới dạng phần trăm chi phí của khoản đầu tư đó. Nó cho thấy tiền đầu tư đang được sử dụng hiệu quả và hiệu quả như thế nào để tạo ra lợi nhuận. Biết ROI cho phép các nhà đầu tư đánh giá xem việc bỏ tiền vào một khoản đầu tư cụ thể có phải là một lựa chọn khôn ngoan hay không.

ROI có thể được sử dụng cho bất kỳ khoản đầu tư nào—cổ phiếu, trái phiếu, tài khoản tiết kiệm và một phần bất động sản. Việc tính toán ROI có ý nghĩa cho bất động sản dân cư có thể là một thách thức vì các phép tính có thể dễ dàng thao tác—có thể bao gồm hoặc loại trừ một số biến nhất định trong phép tính. Nó có thể trở nên đặc biệt khó khăn khi các nhà đầu tư có quyền lựa chọn trả tiền mặt hoặc thế chấp tài sản.

Ở đây, chúng ta sẽ xem xét hai ví dụ để tính toán ROI đối với tài sản cho thuê nhà ở: mua bằng tiền mặt và một tài sản được tài trợ bằng thế chấp.1

Công thức ROI

Để tính toán lợi nhuận hoặc lợi nhuận thu được từ bất kỳ khoản đầu tư nào, trước tiên hãy lấy tổng lợi tức của khoản đầu tư và trừ đi chi phí ban đầu của khoản đầu tư.

Để tính tỷ lệ phần trăm ROI, chúng tôi lấy lợi nhuận ròng hoặc lãi ròng trên khoản đầu tư và chia cho chi phí ban đầu:

ROI\text{ } = \text{ } \frac{Lợi nhuận\ trên\ Investment\text{ }-\text{ }Chi phí\ của\ Đầu tư}{Chi phí\ của\ Đầu tư}R O tôi = C o s t của _ Tôi n v e s t m e n tG a i n o n Tôi n v e s t m e n t − C o s t   của _ Tôi n v e s t m e n t​

Chẳng hạn, nếu bạn mua cổ phiếu ABC với giá 1.000 đô la và bán nó hai năm sau đó với giá 1.600 đô la, thì lợi nhuận ròng là 600 đô la (1.600 đô la – 1.000 đô la). ROI trên cổ phiếu là 60% [600 đô la (lợi nhuận ròng) ÷ 1.000 đô la (chi phí) = 0,60].

Tính toán ROI trên tài sản cho thuê

Phương trình trên có vẻ đủ đơn giản, nhưng hãy nhớ rằng có một số biến liên quan đến bất động sản có thể ảnh hưởng đến số ROI. Chúng bao gồm chi phí sửa chữa và bảo trì , và các phương pháp tính toán đòn bẩy —số tiền được vay với lãi suất để thực hiện khoản đầu tư ban đầu. Tất nhiên, các điều khoản tài chính có thể ảnh hưởng lớn đến tổng chi phí đầu tư.

ROI cho giao dịch tiền mặt

Việc tính toán ROI của tài sản khá đơn giản nếu bạn mua tài sản bằng tiền mặt. Đây là một ví dụ về tài sản cho thuê được mua bằng tiền mặt:

• Bạn đã trả 100.000 đô la tiền mặt cho tài sản cho thuê.
• Chi  phí kết thúc  là 1.000 đô la và tổng chi phí tu sửa là 9.000 đô la, nâng tổng số tiền đầu tư của bạn lên 110.000 đô la cho bất động sản. 
• Bạn đã thu được 1.000 đô la tiền thuê nhà mỗi tháng.

Một năm sau:

• Bạn đã kiếm được 12.000 đô la tiền thu nhập cho thuê trong 12 tháng đó.
• Các chi phí bao gồm hóa đơn nước, thuế bất động sản và bảo hiểm, tổng cộng là 2.400 đô la trong năm. hoặc $200 mỗi tháng.
• Tiền lãi hàng năm của bạn   là 9.600 đô la (12.000 đô la – 2.400 đô la).

Để tính ROI của thuộc tính:

• Chia tiền lãi hàng năm (9.600 đô la) cho tổng số tiền đầu tư, hoặc 110.000 đô la.
• ROI = $9.600 ÷ $110.000 = 0,087 hay 8,7%.
• ROI của bạn là 8,7%.

ROI cho các giao dịch được tài trợ

Tính toán ROI trên các giao dịch được tài trợ liên quan nhiều hơn.

Ví dụ: giả sử bạn đã mua cùng một tài sản cho thuê trị giá 100.000 đô la như trên, nhưng thay vì trả tiền mặt, bạn đã thế chấp.

• Khoản trả trước cần thiết cho khoản thế chấp là 20% giá mua, hoặc 20.000 đô la (100.000 đô la giá bán x 20%).
• Chi phí kết thúc cao hơn, điều này thường xảy ra đối với một khoản thế chấp, với tổng số tiền trả trước là 2.500 đô la.
• Bạn đã trả 9.000 đô la để tu sửa.
• Tổng chi phí tự trả của bạn  là $31.500 ($20.000 + $2.500 + $9.000).

Ngoài ra còn có các chi phí liên tục với một khoản thế chấp:

• Giả sử bạn đã vay một khoản vay 30 năm với lãi suất cố định 4% . Với số tiền 80.000 đô la đã vay, khoản thanh toán gốc và lãi hàng tháng sẽ là 381,93 đô la.
• Chúng tôi sẽ cộng thêm $200 mỗi tháng để trang trải tiền nước, thuế và bảo hiểm, khiến tổng số tiền thanh toán hàng tháng của bạn là $581,93.
• Thu nhập cho thuê là 1.000 đô la mỗi tháng tổng cộng là 12.000 đô la trong năm.
• Dòng tiền hàng tháng là 418,07 đô la (1.000 đô la tiền thuê nhà – 581,93 đô la tiền thanh toán thế chấp).

Một năm sau:

• Bạn đã kiếm được 12.000 đô la trong tổng thu nhập cho thuê trong năm ở mức 1.000 đô la mỗi tháng.
• Tiền lãi hàng năm của bạn là $5.016,84 ($418,07 x 12 tháng).

Để tính ROI của thuộc tính:

• Chia tiền lãi hàng năm cho chi phí tự trả ban đầu của bạn (khoản trả trước 20.000 đô la, chi phí đóng cửa 2.500 đô la và tu sửa 9.000 đô la) để xác định ROI.
• ROI = $5.016,84 ÷ $31.500 = 0,159.
• ROI của bạn là 15,9%.

Vốn chủ sở hữu nhà 

Một số nhà đầu tư thêm  vốn chủ sở hữu của nhà vào phương trình. Vốn chủ sở hữu là giá trị thị trường của tài sản trừ đi tổng số tiền cho vay chưa thanh toán. Hãy nhớ rằng vốn chủ sở hữu nhà không phải là tiền mặt. Bạn sẽ cần phải bán tài sản để truy cập nó.

Để tính toán số tiền vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn, hãy xem lại lịch trình khấu hao thế chấp của bạn để tìm hiểu số tiền thanh toán thế chấp của bạn đã dùng để trả hết tiền gốc của khoản vay. Điều này xây dựng vốn chủ sở hữu trong nhà của bạn.

Số tiền vốn chủ sở hữu có thể được thêm vào tiền lãi hàng năm. Trong ví dụ của chúng tôi, lịch trình khấu hao cho khoản vay cho thấy tổng số tiền gốc là $1.408,84 đã được trả hết trong 12 tháng đầu tiên.

• Tiền lãi hàng năm mới, bao gồm cả phần vốn chủ sở hữu, bằng $6.425,68 ($5.016,84 thu nhập hàng năm + $1.408,84 vốn chủ sở hữu).
• ROI = $6.425,68 ÷ $31.500 = 0,20.
• ROI của bạn là 20%.

Tầm quan trọng của ROI đối với bất động sản

Biết ROI cho bất kỳ khoản đầu tư nào cho phép bạn trở thành một nhà đầu tư sáng suốt hơn. Trước khi mua, hãy ước tính chi phí và chi phí, cũng như thu nhập cho thuê của bạn. Điều này cho bạn cơ hội để so sánh nó với các thuộc tính tương tự khác.

Khi bạn đã thu hẹp nó xuống, bạn có thể xác định số tiền bạn sẽ kiếm được. Nếu tại bất kỳ thời điểm nào bạn nhận ra rằng chi phí và chi phí của mình sẽ vượt quá ROI, bạn có thể cần phải quyết định xem mình có muốn tiếp tục và hy vọng sẽ kiếm được lợi nhuận trở lại hay bán để không bị thua lỗ.

Những ý kiến ​​khác

Tất nhiên, có thể có các chi phí bổ sung liên quan đến việc sở hữu tài sản cho thuê , chẳng hạn như chi phí sửa chữa hoặc bảo trì, cần được đưa vào tính toán, cuối cùng sẽ ảnh hưởng đến ROI.

Ngoài ra, chúng tôi giả định rằng tài sản đã được cho thuê trong cả 12 tháng. Trong nhiều trường hợp, các vị trí tuyển dụng xảy ra, đặc biệt là giữa những người thuê nhà và bạn phải tính đến việc thiếu thu nhập trong những tháng đó trong tính toán của mình.

Điểm mấu chốt

ROI cho bất động sản cho thuê khác với các khoản đầu tư khác: Nó có thể thay đổi rất nhiều, tùy thuộc vào việc tài sản được tài trợ thông qua thế chấp hay trả bằng tiền mặt. Theo nguyên tắc chung, càng ít tiền mặt trả trước như một khoản trả trước cho tài sản, số dư khoản vay thế chấp sẽ càng lớn, nhưng ROI của bạn càng lớn.

Ngược lại, càng trả trước nhiều tiền mặt và bạn càng vay ít thì ROI của bạn càng thấp vì chi phí ban đầu của bạn sẽ cao hơn. Nói cách khác, tài chính cho phép bạn tăng ROI trong thời gian ngắn, vì chi phí ban đầu của bạn thấp hơn.

Điều quan trọng là phải sử dụng phương pháp nhất quán khi đo lường ROI cho nhiều thuộc tính. Ví dụ: nếu bạn bao gồm vốn chủ sở hữu của ngôi nhà khi đánh giá một tài sản, bạn nên bao gồm vốn chủ sở hữu của các tài sản khác khi tính toán ROI cho danh mục đầu tư bất động sản của bạn. Điều này có thể cung cấp cái nhìn chính xác nhất về danh mục đầu tư của bạn.