Bất động sản hay thị trường chứng khoán đã hoạt động tốt hơn trong lịch sử?
Đối với phần lớn lịch sử Hoa Kỳ—hoặc ít nhất là từ những thông tin đáng tin cậy trước đây—giá nhà đất chỉ tăng hơn một chút so với mức lạm phát của nền kinh tế. Chỉ trong khoảng thời gian từ năm 1990 đến năm 2006, lợi nhuận nhà ở mới sánh ngang với lợi nhuận của thị trường chứng khoán . Thị trường chứng khoán liên tục tạo ra nhiều đợt bùng nổ và phá sản hơn thị trường nhà ở, nhưng nó cũng có lợi nhuận tổng thể tốt hơn.
Bất kỳ kết quả nào thu được từ việc so sánh hiệu suất tương đối của cổ phiếu và giá bất động sản đều phụ thuộc vào khoảng thời gian được kiểm tra. Việc xem xét lợi nhuận chỉ từ thế kỷ 21 trông rất khác so với lợi nhuận bao gồm hầu hết hoặc toàn bộ thế kỷ 20.
ĐIỀU CẦN LƯU Ý:
- Cổ phiếu và bất động sản đại diện cho những con đường quan trọng dẫn đến sự giàu có đối với nhiều người Mỹ.
- Trong lịch sử, thị trường chứng khoán có tốc độ tăng trưởng cao hơn thị trường bất động sản, khiến nó trở thành một cách tốt hơn để tăng số tiền của bạn.
- Chứng khoán dễ biến động hơn nhà đất, khiến bất động sản trở thành một khoản đầu tư an toàn hơn.
- Thu nhập từ cổ phiếu bị đánh thuế là lãi vốn khi bán ra.
- Cổ phiếu không có giá trị hữu hình, trong khi bất động sản thì có.
Lợi nhuận của Thị trường chứng khoán so với thị trường nhà ở
Cách đơn giản nhất để so sánh chứng khoán và bất động sản là kiểm tra hoạt động được lập chỉ mục của cả hai thị trường. Từ tháng 3 năm 1992 đến tháng 3 năm 2022, tốc độ tăng trưởng trung bình của Mỹ là 5,3%. S&P 500 đạt lợi nhuận hàng năm 9,65% từ đầu năm 1992 đến cùng kỳ năm 2022.
Mức tăng giá đã điều chỉnh theo lạm phát trên Chỉ số Trung bình Công nghiệp Dow Jones (DJIA) trong cùng khoảng thời gian 30 năm là 5,565% mỗi năm và đó chỉ là giá trị tài sản. Nếu bạn giả định rằng cổ tức được tái đầu tư, lợi nhuận sẽ cao hơn 8,044%. Theo thời gian, cổ phiếu vượt trội so với bất động sản.
Hoặc, hãy xem xét 47 năm từ năm 1975 đến năm 2022. Khoản đầu tư 100 đô la vào một ngôi nhà trung bình (theo Chỉ số giá nhà của Cơ quan Tài chính Nhà ở Liên bang [FHFA]) trong quý 4 năm 1975 sẽ tăng lên khoảng 928 đô la vào cuối năm. Khoản đầu tư 100 đô la tương tự vào S&P 500 vào đầu năm 1975 sẽ mang lại khoảng 19.351 đô la vào năm 2022, miễn là tất cả cổ tức được tái đầu tư.
Trong khi giá cổ phiếu có xu hướng mang lại lợi nhuận cao hơn, chúng cũng phải chịu thuế lãi vốn. Mặt khác, có những lợi thế đáng kể về thuế khi mua nhà .
Sự khác biệt chính
Mặc dù giá cổ phiếu và giá nhà đất đều phản ánh giá trị thị trường của một tài sản, nhưng người ta không nên so sánh nhà và cổ phiếu chỉ vì lợi nhuận thị trường. Đầu tiên, cổ phiếu có lịch sử biến động hơn bất động sản, có nghĩa là lợi nhuận cao hơn cũng có thể đi kèm với rủi ro cao hơn.
Cổ phiếu đại diện cho quyền sở hữu trong một công ty giao dịch công khai. Chúng không phải là tài sản vật chất, hữu hình và không phục vụ tiện ích nào khác ngoài kho lưu trữ giá trị và công cụ bảo đảm thanh khoản. Mặc dù có một số lý do để tin rằng thị trường chứng khoán tổng thể sẽ tăng giá trị thực (trái ngược với giá trị danh nghĩa) theo thời gian, nhưng có rất ít lý do để tin rằng một cổ phiếu sẽ tăng trưởng vĩnh viễn .
Bất động sản không giống như cổ phiếu. Một số người đầu cơ với giá bất động sản, nhưng bất động sản thương mại và nhà ở phục vụ các chức năng hữu hình. Mọi người sống trong nhà và chung cư . Các doanh nghiệp hoạt động trong các tài sản thương mại . Bất động sản là tài sản vật chất có giá trị.
Điều này dẫn đến hai hiện tượng trái ngược nhau. Một mặt, các cấu trúc bất động sản hiện tại sẽ tự nhiên mất giá trị theo thời gian do hao mòn và khấu hao . Một ngôi nhà nguyên bản không có lý do gì để tăng giá trị theo thời gian; tất cả sàn nhà, trần nhà, thiết bị và vật liệu cách nhiệt đều cũ đi và trở nên ít giá trị hơn.
Mặt khác, những ngôi nhà trung bình được xây dựng vào năm 2015 được cho là vượt trội so với những ngôi nhà trung bình được xây dựng vào năm 1915. Mặc dù các cấu trúc hiện có không nên tăng giá trị, nhưng các cấu trúc mới sẽ có giá trị hơn trên cơ sở những cải tiến về cấu trúc và chức năng của chúng.
Từ năm 1968 đến năm 2009, tỷ lệ tăng giá trung bình đối với những ngôi nhà hiện có tăng khoảng 5,4% mỗi năm. Trong khi đó, S&P 500 đạt mức sinh lời trung bình 7,5%; cổ phiếu vốn hóa nhỏ trung bình 11,5%/năm. Tỷ lệ lạm phát khoảng 4,6%. Chúng tôi không kỳ vọng đầu tư vào bất động sản sẽ tăng trưởng nhiều hơn lạm phát.
Nhưng những con số không nói lên toàn bộ câu chuyện về hiệu suất. Bạn cũng phải xem xét tác động của lợi thế về thuế, lợi tức thu nhập và thực tế là các khoản đầu tư bất động sản thường cho phép đòn bẩy đáng kể (ví dụ: bạn có thể tài trợ cho việc mua nhà, đặt không quá 20% số tiền của chính mình) . Tất nhiên, nếu bạn mua bất động sản trực tiếp, bạn cũng cần tính đến thời gian quản lý tài sản và chi phí bảo trì, sửa chữa. So sánh tỷ lệ hoàn vốn phải bao gồm tất cả các yếu tố này.
Điều gì xảy ra với thị trường nhà ở khi thị trường chứng khoán sụp đổ?
Hậu quả của sự sụp đổ của thị trường chứng khoán đối với thị trường nhà ở có thể khác nhau, tùy thuộc vào quy mô của sự sụp đổ. Trong một số trường hợp, cổ phiếu giảm giá có thể mang lại nhiều tiền hơn cho thị trường bất động sản, khi các nhà đầu tư chuyển sang các tài sản ít rủi ro hơn. Một cuộc khủng hoảng kéo dài có nhiều khả năng làm tổn hại đến giá bất động sản, khi thu nhập giảm và các ngân hàng trở nên thận trọng hơn trong việc cho vay.
Làm thế nào để bạn đầu tư vào thị trường bất động sản?
Cách đơn giản nhất để đầu tư vào thị trường bất động sản là mua một ngôi nhà, mặc dù điều này thể hiện một cam kết lớn đối với nhà đầu tư bán lẻ điển hình. Cũng có thể đầu tư thông qua quỹ tương hỗ bất động sản hoặc REIT . Đây là những quỹ đầu tư vào danh mục tài sản cho thuê và chuyển thu nhập ròng cho các cổ đông của họ. Điều này có thêm lợi ích của sự đa dạng hóa.
Lợi ích của việc đầu tư vào bất động sản là gì?
Bất động sản có lợi nhuận điều chỉnh rủi ro cao hơn so với thị trường chứng khoán. Mặc dù giá nhà ở không tăng nhanh như cổ phiếu, nhưng khả năng một nhà đầu tư mất tiền tiết kiệm trong một vụ sụp đổ bất ngờ của bất động sản là tương đối thấp. Tuy nhiên, các vụ sụp đổ nhà ở vẫn có thể xảy ra, như đã được chứng minh trong cuộc Đại suy thoái năm 2008.
Điểm mấu chốt
Mặc dù bất động sản và cổ phiếu có lịch sử hoạt động tốt, nhưng cổ phiếu vượt xa bất động sản về lợi nhuận. Ngoài ra, cổ phiếu đã trải qua nhiều đỉnh và đáy hơn, khiến chúng trở thành một khoản đầu tư rủi ro hơn. Mặc dù có tiềm năng tạo ra lợi nhuận đáng kể, cổ phiếu không có giá trị hữu hình; mặt khác, bất động sản là tài sản hữu hình, có giá trị và tạo ra lợi nhuận. Khoản đầu tư nào là tốt nhất phụ thuộc vào nhiều thứ hơn là chỉ lợi nhuận của chúng; các yếu tố khác phải được xem xét. Nhưng nếu lịch sử là một chỉ báo về hiệu suất trong tương lai, thì cả hai đều có thể tạo ra những lợi ích hấp dẫn trong thời gian dài.