Nếu bạn mới bắt đầu đầu tư bất động sản , đừng mong trở thành chuyên gia chỉ sau một đêm. Bạn thực sự có thể kiếm tiền khi mua và bán tài sản, nhưng điều đó cần có kiến ​​thức, quyết tâm và kỹ năng. Việc biết một số sai lầm kinh điển mà người khác mắc phải khi họ bắt đầu đầu tư vào bất động sản cũng giúp bạn tránh mắc phải chúng.

ĐIỀU CẦN LƯU Ý:

  • Những người mới bắt đầu đầu tư bất động sản có xu hướng mắc một số sai lầm kinh điển.
  • Điều quan trọng là bắt đầu với một chiến lược mua hàng để bạn có thể điều chỉnh việc mua hàng của mình với các mục tiêu dài hạn của mình.
  • Hãy chắc chắn rằng bạn đã tiến hành thẩm định khu phố và bất động sản cụ thể mà bạn định mua.
  • Tập hợp một nhóm chuyên gia, chẳng hạn như đại lý bất động sản, luật sư và người hỗ trợ, để giúp bạn thành công.
  • Thực hiện ước tính cẩn thận các chi phí, chẳng hạn như thanh toán thế chấp, bảo hiểm, cải tạo và bảo trì, để đảm bảo bạn không trả giá quá cao và có đủ khả năng chi trả cho tài sản mà bạn đặt giá thầu.

 

1. Không Lập Kế Hoạch

Điều đầu tiên cần làm là lập một kế hoạch. Bạn sẽ không muốn mua một ngôi nhà mà không biết nó sẽ tạo ra thu nhập hoặc lợi nhuận như thế nào. Khi có một thị trường bất động sản nóng, khó có thể cưỡng lại việc mua bán điên cuồng . Nhưng bạn phải lùi lại một bước và lên kế hoạch phù hợp, bao gồm cả những việc cần làm nếu thị trường xấu đi hoặc các giả định của bạn sai.

Trước khi xuống tiền bạn cần quyết định chiến lược đầu tư. Bạn đang tìm loại nhà nào? Ví dụ: bạn đang tìm kiếm tài sản dành cho một gia đình hay nhiều gia đình? Nhà nghỉ cho thuê? Tòa nhà hỗn hợp, thương mại hoặc văn phòng? Tìm ra kế hoạch mua hàng của bạn, sau đó tìm kiếm các tài sản phù hợp với kế hoạch đó.

 

2. Bỏ qua nghiên cứu

Trước khi mua một chiếc ô tô hoặc một chiếc tivi, hầu hết mọi người đều so sánh các mẫu mã khác nhau, đặt ra nhiều câu hỏi và cố gắng xác định xem món hàng mà họ đang cân nhắc có đáng đồng tiền bát gạo hay không. Việc thẩm định khi mua nhà thậm chí còn phải khắt khe hơn.

Ngoài ra còn có các cân nhắc nghiên cứu đối với từng loại nhà đầu tư bất động sản—dù là chủ nhà cá nhân, chủ nhà tương lai , người bán đất hay người phát triển đất đai.

Bạn nên đặt nhiều câu hỏi không chỉ về bất động sản mà còn về khu vực (khu vực lân cận) mà nó tọa lạc. Xét cho cùng, một ngôi nhà đẹp có ích gì nếu ngay gần đó là một ngôi nhà dành cho sinh viên đại học nổi tiếng với những bữa tiệc tùng thâu đêm? Tất nhiên, trừ khi bạn đang nhắm mục tiêu đến những người thuê nhà là sinh viên.

Sau đây là danh sách các câu hỏi mà các nhà đầu tư tương lai nên hỏi về bất động sản mà họ đang xem xét:

  • Tài sản có gần một địa điểm thương mại hay công trình xây dựng lớn sẽ sớm diễn ra không?
  • Kế hoạch của thành phố cho khu vực và những vùng lân cận là gì?
  • Khu vực đó có thay đổi hay dự kiến ​​sẽ có những thay đổi lớn về nhân khẩu học hoặc loại hộ gia đình?
  • Tài sản có nằm trong vùng lũ lụt hoặc khu vực có vấn đề, chẳng hạn như những nơi được biết đến với các vấn đề về thiên tai không?
  • Ngôi nhà có vấn đề về nền móng hoặc giấy phép cần được giải quyết không?
  • Những thứ quan trọng nào trong nhà sẽ cần được thay thế (ví dụ: thiết bị gia dụng)?
  • Lý do chính tại sao ngôi nhà đang được bán là gì?
  • Những người chủ cũ đã trả bao nhiêu cho ngôi nhà, và khi nào?
  • Nếu bạn đang chuyển đến một thị trấn mới, có bất kỳ khu vực có vấn đề nào trong thị trấn không?
  • Khoảng cách gần với các nhu cầu thiết yếu, chẳng hạn như cửa hàng tạp hóa, bệnh viện và các nhà tuyển dụng lớn là bao xa?

 

3. Tự mình làm mọi thứ

Nhiều người mua nghĩ rằng họ biết tất cả hoặc có thể tự mình chốt giao dịch bất động sản. Mặc dù trước đây bạn có thể đã hoàn thành một số giao dịch diễn ra suôn sẻ, nhưng quá trình này có thể không diễn ra suôn sẻ khi thị trường đi xuống—và bạn không thể nhờ cậy ai nếu muốn khắc phục một giao dịch bất động sản không thuận lợi.

Các nhà đầu tư bất động sản nên khai thác mọi nguồn lực có thể và kết bạn với các chuyên gia có thể giúp họ mua đúng. Ở mức tối thiểu, danh sách các chuyên gia tiềm năng nên bao gồm một đại lý bất động sản hiểu biết , một người kiểm định nhà có năng lực , một người hỗ trợ siêng năng, một luật sư giỏi và một đại diện bảo hiểm.

Những chuyên gia như vậy sẽ có thể cảnh báo cho nhà đầu tư về bất kỳ sai sót nào trong nhà hoặc khu phố. Hoặc, trong trường hợp có luật sư, họ có thể cảnh báo bạn về bất kỳ sai sót nào trong quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng đất có thể quay trở lại ám ảnh bạn về sau.

 

4. Quên Bất Động Sản Mang Tính Địa Phương

Bạn cần tìm hiểu về thị trường địa phương để đưa ra quyết định mua hàng có khả năng giúp bạn kiếm được lợi nhuận. Điều đó có nghĩa là đi sâu vào giá trị đất đai, giá trị nhà, mức tồn kho, vấn đề cung và cầu , v.v. Phát triển cảm nhận về các thông số này sẽ giúp bạn quyết định có nên mua một bất động sản cụ thể hay không.

 

5. Xem xét nhu cầu của người thuê nhà

Nếu bạn định mua bất động sản mà bạn sẽ cho thuê lại, hãy ghi nhớ những người thuê nhà của bạn có thể là ai—ví dụ: người độc thân, gia đình trẻ hoặc sinh viên đại học. Các gia đình sẽ muốn có tỷ lệ tội phạm thấp và trường học tốt, trong khi những người độc thân có thể đang tìm kiếm phương tiện giao thông công cộng và cuộc sống về đêm gần đó. Nếu kế hoạch mua hàng của bạn sẽ là cho thuê để nghỉ dưỡng, thì nó gần bãi biển hoặc các điểm tham quan địa phương khác như thế nào? Cố gắng kết hợp khoản đầu tư của bạn với các loại người thuê có nhiều khả năng thuê nhất trong khu vực đó.

 

6. Khoản vay thế chấp không tốt

Vẫn còn một số lượng lớn các lựa chọn thế chấp kỳ lạ , trong đó mục đích của những khoản thế chấp này là cho phép người mua vào một số ngôi nhà nhất định mà họ có thể không đủ khả năng chi trả nếu sử dụng hợp đồng thế chấp 30 năm ở các ngân hàng thông thường.

Thật không may, nhiều người mua đảm bảo các khoản thế chấp có lãi suất có thể điều chỉnh (ARM) hoặc các khoản vay chỉ có lãi suất cuối cùng phải trả giá khi lãi suất tăng. Đừng để đó là bạn. Đảm bảo rằng bạn có khả năng linh hoạt về tài chính để thực hiện các khoản thanh toán (nếu lãi suất tăng) hoặc kế hoạch dự phòng để chuyển đổi sang thế chấp có lãi suất cố định thông thường hơn .

Lý tưởng nhất là bạn sẽ bắt đầu với một khoản thế chấp có lãi suất cố định hoặc trả tiền mặt cho ngôi nhà đầu tư của mình để bạn có thể tránh được những vấn đề này.

 

7. Trả quá cao

Vấn đề này phần nào gắn liền với vấn đề nghiên cứu. Tìm kiếm ngôi nhà phù hợp có thể tốn thời gian và bực bội. Khi những người mua tiềm năng tìm thấy những bất động sản đáp ứng nhu cầu và mong muốn của họ, đương nhiên họ sẽ lo lắng để người bán chấp nhận giá thầu của họ .

Vấn đề với sự lo lắng là những người mua lo lắng có xu hướng trả giá quá cao cho các tài sản. Đặt giá thầu quá cao cho một ngôi nhà có thể gây ra các vấn đề theo hiệu ứng domino. Cuối cùng, bạn có thể gánh quá nhiều nợ, tạo ra các khoản thanh toán cao hơn khả năng chi trả của bạn. Kết quả là, có thể mất nhiều năm để thu lại khoản đầu tư của bạn.

Để tìm hiểu xem khoản đầu tư mơ ước của bạn có giá quá cao hay không, hãy bắt đầu bằng cách tìm kiếm những ngôi nhà tương tự khác trong khu vực đã được bán với giá bao nhiêu trong những tháng gần đây. Một nhà môi giới bất động sản sẽ có thể cung cấp thông tin này một cách tương đối dễ dàng (đặc biệt là với quyền truy cập của họ vào cơ sở dữ liệu đại lý bất động sản niêm yết ).

Nhưng để dự phòng, bạn chỉ cần xem giá của những căn nhà có thể so sánh được trên cơ sở dữ liệu bất động sản hoặc thậm chí trên tờ báo địa phương. Logic quy định rằng trừ khi ngôi nhà có những đặc điểm độc đáo có khả năng nâng cao giá trị của nó theo thời gian, bạn nên cố gắng giữ cho giá thầu của mình nhất quán với những vụ mua bán nhà khác trong vùng lân cận.

Sẽ luôn có những cơ hội khác. Ngay cả khi quá trình đàm phán sa lầy hoặc thất bại, bạn vẫn có khả năng có một ngôi nhà khác ngoài đó đáp ứng nhu cầu của bạn. Chỉ cần kiên nhẫn trong quá trình tìm kiếm.

Xem xét lợi tức đầu tư (ROI) của bạn khi thực hiện các cải tiến và nâng cấp ngôi nhà — có thể khó thu lại tiền của bạn khi cải tạo phòng tắm cao cấp nếu ngôi nhà vẫn có mái nhà bị dột.

 

8. Đánh giá thấp chi phí

Mọi chủ nhà đều có thể chứng thực rằng có nhiều cách để sở hữu một ngôi nhà hơn là chỉ thanh toán thế chấp. Tất nhiên, nó không khác gì đối với các nhà đầu tư bất động sản. Có những chi phí liên quan đến việc bảo trì sân vườn và đảm bảo rằng các thiết bị (chẳng hạn như lò nướng, máy giặt, máy sấy, tủ lạnh và lò sưởi) hoạt động bình thường, chưa kể đến chi phí lắp đặt mái nhà mới hoặc thay đổi cấu trúc của ngôi nhà. Bạn cũng phải tính đến bảo hiểm và thuế tài sản .

Lời khuyên tốt nhất là lập danh sách tất cả các chi phí hàng tháng liên quan đến việc vận hành và bảo trì một ngôi nhà (dựa trên ước tính) trước khi thực sự đặt giá thầu. Nếu bạn dự định có người thuê nhà, sau khi những con số đó được cộng lại và bạn bao gồm tiền thuê hàng tháng, bạn có thể tính toán lợi tức đầu tư (ROI) cho việc cho thuê , điều này sẽ giúp bạn biết rõ hơn về việc liệu thu nhập có đủ trang trải cho khoản thế chấp và bảo trì của bạn hay không. Điều này sẽ cho bạn biết liệu bạn có đủ khả năng mua tài sản hay không.

Xác định chi phí trước khi mua một tài sản cũng rất quan trọng đối với những người mua nhà. Đó là bởi vì lợi nhuận của họ được gắn trực tiếp với lượng thời gian cần thiết để mua, cải thiện và bán lại căn nhà.

Trong mọi trường hợp, các nhà đầu tư nên lập một danh sách như vậy. Họ cũng nên đặc biệt chú ý đến chi phí tài chính ngắn hạn, tiền phạt trả trước và bất kỳ khoản phí hủy hợp đồng nào (đối với bảo hiểm hoặc tiện ích) có thể phải chịu khi chuyển nhà trong thời gian ngắn.

 

Một số sai lầm phổ biến mà mọi người thực hiện với các hợp đồng bất động sản là gì?

Mua một tài sản liên quan đến một hợp đồng chuyển giao chứng thư từ chủ sở hữu trước sang chủ sở hữu mới. Điều này có nghĩa là bạn nên nhờ một luật sư bất động sản chuyên nghiệp xem qua trước khi ký — không làm như vậy là một sai lầm mà một số người mắc phải để cố gắng tiết kiệm phí. Diễn đạt không chính xác hoặc mơ hồ có thể dẫn đến thua lỗ nếu không được nắm bắt trước khi chôt deal. Ngoài ra, tài sản nên được khảo sát để đảm bảo rằng kích thước lô đất và ranh giới được chỉ định chính xác trong hợp đồng để tránh tranh chấp trong tương lai với hàng xóm hoặc cơ quan thuế.

 

Có đáng để đưa ra một đề nghị thấp trên một tài sản?

Nếu bạn không cần mua một tài sản cụ thể ngay lập tức và có thể có nguy cơ thua những người mua tiềm năng khác, thì một đề nghị thấp có thể không phải là một ý tưởng tồi. Tuy nhiên, nó có thể làm phiền người bán, người sau đó có thể bỏ qua các giá thầu trong tương lai mà bạn đưa ra cao hơn. Nó cũng có thể gây tổn hại đến danh tiếng của đại lý bất động sản (nếu bạn đang sử dụng), người thay mặt bạn gửi đề nghị.

 

Thanh toán hoàn toàn bằng tiền mặt có tốt hơn việc thế chấp không?

Không chắc chắn. Nếu bạn có sẵn tiền mặt, có thể chốt deal nhanh hơn và tiết kiệm lãi suất liên quan đến thế chấp, nhưng nó sẽ làm giảm tính thanh khoản của bạn và mất các chi phí cơ hội (số tiền đó không thể được sử dụng cho bất cứ điều gì khác). Vì những lý do này, đặc biệt là nếu lãi suất thấp, thì việc thế chấp có thể hợp lý hơn, đặc biệt nếu nó được trang trải bằng tiền thuê kiếm được từ tài sản.

 

Điểm mấu chốt

Thực tế là nếu đầu tư vào bất động sản dễ dàng thì ai cũng sẽ làm. May mắn thay, nhiều khó khăn mà các nhà đầu tư phải chịu đựng có thể tránh được bằng sự cẩn trọng và lập kế hoạch phù hợp trước khi ký hợp đồng.