5 Sai Lầm Có Thể Khiến Ngôi Nhà Thất Bại

Nó trông rất dễ dàng! Mua một ngôi nhà, sửa chữa một vài thứ, đưa nó trở lại thị trường và kiếm được một khoản lợi nhuận khổng lồ. Tại bất kỳ thời điểm nào, có nửa tá chương trình truyền hình có sự góp mặt của các nhà đầu tư ăn mặc bảnh bao, đẹp trai, những người làm cho quy trình trông có vẻ nhanh chóng, thú vị và có lãi.

Và rất nhiều ngôi nhà đang bị lật. Nhà lật chiếm 10% tổng doanh số bán nhà tại Hoa Kỳ trong quý đầu tiên của năm 2022, tỷ lệ cao nhất kể từ năm 2000, theo dữ liệu do ATTOM Data Solutions công bố trong Báo cáo lật nhà năm 2022 tại Hoa Kỳ.1

Tuy nhiên, con đường dẫn đến sự giàu có từ bất động sản không phải là tất cả về sự hấp dẫn và dấu hiệu “bán”. Quá nhiều ông trùm bất động sản bỏ qua những điều cơ bản và cuối cùng thất bại. Vì vậy, năm sai lầm lớn nhất mà  chân chèo sẽ mắc phải là  gì? Và làm thế nào để bạn tránh chúng?

 

Nhà lật hoạt động như thế nào

Flipping (còn gọi là đầu tư bất động sản bán buôn) là một loại chiến lược đầu tư bất động sản , trong đó nhà đầu tư mua một tài sản không sử dụng, nhưng với ý định bán nó để kiếm lời.

Các nhà đầu tư chuyển nhượng tài sản tập trung vào việc mua và sau đó bán lại một tài sản hoặc một nhóm tài sản. Nhiều nhà đầu tư cố gắng tạo ra dòng thu nhập ổn định bằng cách tham gia vào các cú lật thường xuyên.

Vì vậy, làm thế nào để bạn lật một tòa nhà hoặc ngôi nhà? Nói một cách đơn giản, bạn muốn mua thấp và bán cao (giống như hầu hết các khoản đầu tư khác). Nhưng thay vì áp dụng  chiến lược mua và nắm giữ  , bạn hoàn thành giao dịch càng nhanh càng tốt để hạn chế thời gian vốn của bạn gặp rủi ro. Nói chung, nên tập trung vào tốc độ thay vì lợi nhuận tối đa. Đó là bởi vì mỗi ngày trôi qua khiến bạn tốn nhiều tiền hơn (tiền thế chấp, tiện ích, thuế bất động sản, bảo hiểm và các chi phí khác liên quan đến quyền sở hữu nhà). Đó là kế hoạch chung, mặc dù nó đi kèm với một số cạm bẫy.

Lợi nhuận đó thường thu được từ việc tăng  giá do thị trường bất động sản nóng trong đó giá đang tăng nhanh hoặc từ  việc cải thiện vốn  được thực hiện đối với tài sản—hoặc cả hai. Ví dụ: một nhà đầu tư có thể mua một căn hộ cao cấp hơn trong một khu phố “hot”, tiến hành cải tạo đáng kể, sau đó đưa ra mức giá phản ánh diện mạo và tiện nghi mới của nó.

 

Bắt đầu từ đâu

Lời khuyên đầu tiên, tốt nhất là hạn chế rủi ro tài chính và tối đa hóa tiềm năng hoàn vốn của bạn. Nói một cách đơn giản, đừng trả quá nhiều tiền cho một ngôi nhà (bằng cách biết giá trị của nó) và đảm bảo rằng bạn cũng biết chi phí sửa chữa hoặc nâng cấp cần thiết trước khi mua. Có thông tin đó, sau đó bạn có thể tính giá mua lý tưởng.

Quy tắc 70% quy định rằng nhà đầu tư phải trả không quá 70% giá trị sau khi sửa chữa (ARV) của một tài sản trừ đi những sửa chữa cần thiết. ARV là giá trị của một ngôi nhà sau khi được sửa chữa hoàn toàn.

Đây là một ví dụ: Nếu ARV của một ngôi nhà là 150.000 đô la và nó cần 25.000 đô la để sửa chữa, thì quy tắc 70% có nghĩa là nhà đầu tư phải trả không quá 80.000 đô la cho ngôi nhà: 150.000 đô la × 0,70 = 105.000 đô la – 25.000 đô la = 80.000 đô la.

Giống như bất kỳ doanh nghiệp nhỏ nào khác, nỗ lực này sẽ đòi hỏi thời gian và tiền bạc, kế hoạch và sự kiên nhẫn, kỹ năng và nỗ lực. Nó có thể sẽ trở nên khó hơn và đắt hơn bạn từng tưởng tượng. Hãy coi nhẹ rủi ro của bạn: Nếu bạn chỉ muốn làm giàu nhanh chóng bằng cách chuyển nhượng một ngôi nhà, thì bạn có thể rơi vào tình trạng nghèo khó.

Dưới đây là năm sai lầm cần tránh nếu bạn đang nghĩ đến việc chuyển nhượng một ngôi nhà.

 

1. Không đủ tiền

Lao vào bất động sản là tốn kém. Chi phí đầu tiên là chi  phí mua lại tài sản . Mặc dù có rất nhiều yêu cầu tài trợ thấp/không đặt cọc, nhưng việc tìm kiếm các giao dịch này từ một nhà cung cấp hợp pháp thì nói dễ hơn làm. Ngoài ra, nếu bạn  tài trợ cho việc mua lại, bạn sẽ trả lãi.

Mặc dù tiền lãi từ tiền vay vẫn được khấu trừ thuế ngay cả sau khi Đạo luật cắt giảm thuế và việc làm (TCJA) được thông qua, nhưng đó không phải là  khoản khấu trừ 100% . Mỗi đô la chi cho tiền lãi sẽ cộng thêm số tiền bạn cần kiếm được từ việc bán hàng chỉ để hòa vốn.

Và nếu bạn sử dụng khoản thế chấp hoặc hạn mức tín dụng vốn chủ sở hữu nhà (HELOC) để tài trợ cho việc mua nhà lật của mình, thì chỉ có tiền lãi được khấu trừ. Các phần tiền gốc, thuế và bảo hiểm trong khoản thanh toán của bạn thì không.2

Nghiên cứu rộng rãi các lựa chọn tài chính của bạn để xác định loại thế chấp nào phù hợp nhất với nhu cầu của bạn và để tìm một người cho vay có lãi suất thấp . Một cách dễ dàng để nghiên cứu chi phí tài chính là sử dụng máy tính thế chấp , cho phép bạn so sánh lãi suất mà các bên cho vay khác nhau đưa ra. Tất nhiên, trả tiền mặt cho tài sản sẽ loại bỏ chi phí lãi vay, nhưng ngay cả khi đó, vẫn có  chi phí nắm giữ tài sản và chi phí cơ hội để buộc tiền mặt của bạn.

Kiếm lợi nhuận khó khăn hơn trước đây. Trên thực tế, quý đầu tiên của năm 2022 chứng kiến ​​tỷ suất lợi nhuận giảm xuống mức lợi tức đầu tư (ROI) trung bình thấp nhất kể từ năm 2009, theo ATTOM Data. Điều đó không có nghĩa là không có tiền (ROI là 25,8%), nhưng điều đó có nghĩa là cần phải cẩn thận. Lợi nhuận gộp trung bình trên một lần lật vào năm 2022 là 67.000 đô la, nhưng hãy nhớ rằng đó là tổng. Nó cũng thấp hơn lợi nhuận gộp trong quý đầu tiên của năm 2021—thời điểm là tất cả trong bất động sản.1

Chi phí cải tạo cũng phải được tính đến. Nếu bạn định sửa chữa ngôi nhà và bán nó để kiếm lời, thì giá bán phải cao hơn tổng  chi phí mua lại , chi phí giữ tài sản và chi phí cải tạo.

Một nhà bếp 25.000 đô la, một phòng tắm 10.000 đô la, 5.000 đô la tiền thuế bất động sản, tiện ích và các chi phí vận chuyển khác đã cắt giảm khoảng 2/3 con số đó. Thêm vào đó là một vấn đề cấu trúc bất ngờ với tài sản, và lợi nhuận gộp có thể trở thành một khoản lỗ ròng.

 

2. Không Đủ Thời Gian

Cải tạo và lật nhà là một liên doanh tốn nhiều thời gian. Có thể mất vài tháng để tìm và mua tài sản phù hợp. Khi bạn sở hữu ngôi nhà, bạn sẽ cần đầu tư thời gian để sửa chữa nó. Nếu bạn có một công việc ban ngày, thời gian dành cho việc phá dỡ và xây dựng có thể biến thành buổi tối và cuối tuần bị mất. Nếu bạn trả tiền cho người khác để thực hiện công việc, bạn sẽ vẫn dành nhiều thời gian hơn bạn mong đợi để giám sát hoạt động và chi phí trả cho người khác sẽ làm giảm lợi nhuận của bạn.

Sau khi hoàn thành công việc, bạn cần lên lịch kiểm tra để đảm bảo rằng tài sản tuân thủ các quy tắc xây dựng hiện hành trước khi bạn có thể bán nó. Nếu không, bạn sẽ cần dành nhiều thời gian và tiền bạc hơn để đưa nó lên ngang bằng.

Tiếp theo, có thể mất khá nhiều thời gian để bán tài sản. Nếu bạn tự mình đưa nó cho những người mua tiềm năng, bạn có thể mất nhiều thời gian đi lại và đi từ bất động sản và trong các cuộc họp. Nếu bạn sử dụng một đại lý bất động sản, bạn sẽ nợ một khoản hoa hồng.

Điều đó có đáng không? Đối với nhiều người, sẽ hợp lý hơn nếu gắn bó với một công việc hàng ngày, nơi họ có thể kiếm được số tiền tương tự trong vài tuần hoặc vài tháng với mức lương ổn định, không có rủi ro và cam kết về thời gian nhất quán.

 

3. Không Đủ Kỹ Năng

Các nhà xây dựng chuyên nghiệp và các chuyên gia lành nghề, chẳng hạn như thợ mộc và thợ sửa ống nước, thường chuyển nhà như một khoản thu nhập phụ cho công việc thường xuyên của họ. Họ có kiến ​​thức, kỹ năng và kinh nghiệm để tìm và sửa một ngôi nhà. Một số người trong số họ cũng có các công việc liên đoàn cung cấp séc thất nghiệp suốt mùa đông trong khi họ làm việc trong các dự án phụ của mình.

Tiền thực sự trong việc lật nhà đến từ  vốn chủ sở hữu mồ hôi . Nếu bạn sử dụng búa thành thạo, thích trải thảm và có thể treo vách thạch cao, lợp mái nhà và lắp đặt bồn rửa trong bếp, thì bạn có kỹ năng lật một ngôi nhà.

Tuy nhiên, nếu bạn không biết tuốc nơ vít đầu Phillips từ tuốc nơ vít phẳng, bạn sẽ cần phải trả tiền cho một chuyên gia để cải tạo và sửa chữa. Và điều đó sẽ làm giảm khả năng kiếm được lợi nhuận đáng kể từ khoản đầu tư của bạn.

 

4. Kiến thức không đủ

Để thành công, bạn phải biết cách chọn đúng bất động sản, ở đúng vị trí, đúng giá. Trong một khu phố có những ngôi nhà trị giá 100.000 đô la, bạn có thực sự muốn mua ở mức 60.000 đô la và bán ở mức 200.000 đô la không? Thị trường quá hiệu quả để điều đó xảy ra thường xuyên.

Ngay cả khi bạn nhận được thỏa thuận cả đời — chẳng hạn như mua lại một ngôi nhà bị tịch thu  để mua một bài hát — thì việc biết nên cải tạo cái nào và bỏ qua cái nào mới là điều quan trọng. Bạn cũng cần hiểu luật thuế hiện hành và luật phân vùng, đồng thời biết khi nào nên cắt lỗ và thoát ra trước khi dự án của bạn trở thành một hố tiền.

Những người cho vay lớn cũng đã bắt đầu tìm kiếm lợi nhuận trên thị trường cho vay lật, với công ty đầu tư toàn cầu KKR tham gia cùng các công ty đầu tư tư nhân khác đang tìm kiếm một phần của hành động.3

 

5. Không đủ kiên nhẫn

Các chuyên gia dành thời gian của họ và chờ đợi tài sản phù hợp. Những người mới đổ xô đi mua căn nhà đầu tiên mà họ nhìn thấy. Sau đó, họ thuê nhà thầu đầu tiên đưa ra giá thầu để giải quyết công việc mà họ không thể tự làm. Các chuyên gia có thể tự mình thực hiện công việc hoặc dựa vào một mạng lưới các nhà thầu đáng tin cậy được sắp xếp trước.

Người mới thuê một đại lý bất động sản để giúp bán nhà. Các chuyên gia dựa vào các nỗ lực “để bán bởi chủ sở hữu” để giảm thiểu chi phí và tối đa hóa lợi nhuận. Những người mới bắt đầu mong đợi vượt qua quá trình này, khoác lên mình một lớp sơn và kiếm được cả gia tài. Các chuyên gia hiểu rằng việc mua và bán nhà cần có thời gian và tỷ suất lợi nhuận đôi khi rất mong manh.

 

Điểm mấu chốt

Kiếm được lợi nhuận tốt một cách nhanh chóng bằng cách lật một ngôi nhà không dễ dàng như trên TV. Những người mới tập chân chèo có thể đánh giá thấp thời gian hoặc tiền bạc cần thiết và đánh giá quá cao các kỹ năng và kiến ​​thức của họ. Nếu bạn đang nghĩ đến việc bán lại một ngôi nhà, hãy chắc chắn rằng bạn hiểu những gì nó cần và những rủi ro liên quan.